家の建て替えは1500 万の費用で可能？実現させるポイントを解説します

「費用を抑えて家を建て替えたいけど方法がわからない」

「家の建て替えにかかる費用を知りたい」

建て替えを検討している方にはこのような疑問を持っている方もいるでしょう。

本記事では、家の建て替えを行う際に費用を抑えるためのポイントや建て替えとリフォームの違いなどを紹介しています。

この記事を読むことによって、家の建て替えのメリットやデメリット、ローコスト住宅の特徴などを把握することができます。

その知識をもとに建て替えの準備をスムーズに進めることができるでしょう。

家の建て替えを検討している方や費用を抑えて建て替えを行いたいと考えている方は、ぜひチェックしてみてください。

1500万円の費用で建て替えは可能？

1,500万円の費用で家を建て替えることは可能です。

ここでは1,500万円の費用で家を建て替えるためのポイントを紹介します。

ローコストメーカーに建て替えを依頼する

ローコスト住宅メーカーは、資材をまとめて発注するなどのコストカットで費用をおさえた住宅を建築します。

坪単価は30～50万円が一般的で、住宅メーカーのほか、工務店や設計事務所などでも対応できます。

住宅メーカーは、それぞれ使用する建材や間取りなどに標準的な仕様があります。

建て替え予算が1,500万円であれば坪単価50万円で20坪の家を目標とするわけですから、ローコスト住宅を検討したほうが予算内で建て替えできる可能性が高くなります。

ただし、ローコストだからと安易に決めることなく、依頼する場合は下記の点をチェックしてください。

• 人件費や材料の質を無理に落としていないか
• 坪単価に含まれない工事が多くないか
• メンテナンスやアフターケアをきちんとしてもらえるか

建坪30坪程度またはそれ以下の家にする

1,500万円の費用で建て替えを行うためには、建坪30坪程度またはそれ以下の家にすることがポイントです。

建物の建坪が大きくなればなるほど、建築に必要な材料や工事を行う職人の人件費などがかかります。

また、建坪を広げると建物1階部分の面積が広がることになります。

1階部分の面積を広げるには建物の基礎工事の範囲も広げなければならないためその分費用が高額になります。

1階と2階が同じ面積の四角い総2階の家にする

1,500万円の費用で建て替えを行うためには、1階と2階部分の面積が同じで四角い総2階の家にするのもポイントです。

凹凸が少ない設計にすると必要な壁や建材も少なくなり、その分必要なコストを下げて費用を抑えることができます。

2階建ては平家よりも割安となります。これは建物の基礎工事の範囲によるものです。

また、3階建て以上の家になると建物構造が複雑になり、費用が高額になってしまいます。

水回りや収納はそれぞれ1箇所にまとめる

1,500万円の費用で建て替えを行うためには、水回りや収納をそれぞれ1箇所にまとめることが重要です。

水回り設備を設置するためには給排水設備の工事が必要です。2階部分にトイレや洗面所を設置することも可能ですが、その分費用がかかってしまいます。

1箇所にまとめることで費用を抑えることができます。

また収納スペースをシンプルにまとめることでもコストダウンが可能です。

室内スペースを区切るタイプの収納は費用を抑えることができて便利です。

妥協できる設備などはコストダウンする

内外装や設備のグレードは、建築工事の価格に大きく影響します。

グレードによって、耐久性や建てたあとのメンテナンスに違いが出るため、建てるときの価格だけでなく将来を考えて決定したいところです。

塗り替えが必要な外壁であれば、塗り替えサイクルは10～15年になりますが、グレードを落とし過ぎると7年くらいで汚れが目立ったり、クラックで水がしみてしまったりということも考えられます。

また、雪が多い地域や海が近い地域などでは、外装も寒冷地仕様や塩害に強いものが必要になります。

環境条件やメンテナンスを確認したうえで、可能な限りグレードを落として費用を減らします。

内装材では壁紙とフローリングがポイントになります。

量産されている定番のシンプルなタイプを選べば、コストダウンが可能です。

また、住宅内の設備費用も大きなコスト差につながります。

キッチン・洗面化粧台・トイレなどのグレードを見直します。

水回りを1か所に集めることで、給水や配水管の長さを短くする工夫も必要です。

ほかに照明器具や建具などもチェックすると、価格を低くおさえられるものが見つかる可能性が高いでしょう。

付帯工事費用を抑える

1,500万円の費用で建て替えを行うためには、付帯工事費用を抑えることもポイントとなります。付帯工事費用とは建物以外の部分にかかる費用を指します。具体的には門や塀などがこれに当たります。

デザイン性の高いものはその分費用が高額になってしまうため、費用を抑えて建て替えを行いたいと考えている場合には付帯工事費用を抑える必要があります。

事前にある程度予算を検討しておき、予算に収まる範囲で調整を行いましょう。

ローコスト住宅対応のハウスメーカーを選ぶ

1,500万円の費用で建て替えを行うためにローコスト住宅対応のハウスメーカーを選ぶという点もポイントです。

ローコスト住宅とは規格型の住宅であり、部材や設備などの大量仕入れによってコストダウンした住宅です。

ローコスト住宅は設計や施工が合理化されており、費用を抑えることができます。

ただし、自由度が低く自分の希望通りの住宅を作ることができない可能性もあるため注意が必要です。

家の建て替えを検討する際の確認ポイント

家の建て替えを検討する際に確認をするべきポイントがあります。

ここでは建て替えを行う前に知っておきたいポイントを紹介します。

再建築不可物件ではないか

再建築不可物件とは、現在建てられている建物を解体し新たに建物を建てることができない土地です。

この再建築不可物件は都市計画法によって定められた都市計画区域と準都市計画区域の中に存在します。

この指定された区域内では建築基準法にて定められた接道義務が存在します。

接道義務とは幅4m以上の建築基準法によって定められた道路に敷地が2m以上接しているというものです。

接道義務を満たしていない場合建物の建築ができないため、再建築不可物件となります。

不動産の名義は誰になっているか

不動産の建て替えを行う前に名義について確認を行う必要があります。

自分以外の名義の建物を解体する場合は相続人の同意や登記簿のチェックが必要になるため手間がかかってしまいます。

住宅ローンの利用を検討している方は名義を事前に変更していないと住宅ローンを組むことができないため事前に名義変更を行っておきましょう。

家の建て替えにかかる費用

建て替えにかかる費用の内訳を知りたいという方もいるでしょう。

ここでは建て替えにかかる費用の内訳について紹介します。

解体工事費用

家の建て替えをするためにはまず既存の住宅を解体する必要があります。

木造住宅や鉄筋でできた住宅の解体には解体工事を行う業者の人件費や解体で出た廃材の処分費用などがかかります。

この解体工事費用は建物の構造や周辺の環境、付帯工事の内容によって変動する可能性があります。

建物の構造が複雑な場合は解体工事を行う際の手間が増えるためその分費用が高額になります。

また、周辺の環境として、重機を搬入できる道路幅があるかなども重要です。

重機を使用できなければ職人の手作業で解体を行う必要があるためです。

解体費用と坪単価の目安

解体費用は、家の構造体によって変わります。

木造であれば坪単価3～6万円が多くなるでしょう。

たとえば30坪の建物を解体する場合、解体費用が坪単価4万であれば、120万円がおおよその解体費用になります。

また、建物が頑丈になればなるほど、壊すのに手間がかかります。

そのため、鉄骨造やRC造であれば、解体費用の坪単価が高くなります。

鉄骨造であれば4～7万円、RC造であれば6～8万円が目安です。

注意点として、解体するための足場の組みやすさや、隣家との距離などが価格に反映されます。

また、カーポートや塀などを解体する場合は、別に費用がかかります。

そのため、実際の解体費用は坪単価で算出する費用とは異なる可能性が高くなります。

最終的には数社に見積もりを依頼して比較検討してください。

ほかに留意点として、解体費用は住宅ローンに組み込めないのが一般的です。

土地の補強費用

住宅の建築予定地の地盤が弱い場合には、建物を支えるという目的で補強工事を行います。

これによって建物を支える地盤を適切な状態にするためにかかる費用が土地の補強費用です。

この工事を行わなければ、建築後に時間が経過すると地盤沈下などが起こり建物が傾いてしまい、最悪の場合建物が倒壊してしまう可能性があります。

地盤の強さによって行われる工事は異なり、一般的にはセメントや鋼管を使用して建物を支えます。

この土地の補強が必要かどうかは地盤調査と敷地周辺の情報から判断され、地盤の調査にも費用がかかります。

仮住まい・引っ越し費用

仮住まい・引っ越し費用は、既存の建物を解体し建築している期間の住む場所を確保するために必要になる費用です。

数日間であれば宿泊施設などの利用も可能ですが、建築には約半年～約1年かかるため居住スペースと荷物を置いておくために仮住まいが必要になります。

この仮住まいにかかる費用は仮住まいとする物件の賃貸料によって大きく異なります。

仮住まいに引っ越す時期が、引っ越し会社の繁忙期の場合は引っ越し費用が通常時と比較して高額になります。

建築費用

建築費用とは住宅の建築に必要な材料費と工事の作業費用です。

この建築費用は施工を行う業者や希望する住宅の性能、住宅の広さによって変動します。

住宅は広ければ広いほど使用する材料が増え、工事の期間も長くなるため職人の人件費は高くなります。

住宅に高性能なものを求めるとその分素材が高額であるため、費用が高額になるという特徴もあります。

外構工事費用の目安

家の建て替えには、前面道路から玄関までのアプローチや門扉、駐車場など外構工事も必要です。

外構工事費用は、建物の建築費用の1割がバランスのよい金額だと言われています。

建築費用が1,000万円であれば、外構工事費用は100万円程度と考えましょう。

外構工事費用100万円は、立派な門扉や塀などを作らず、駐車場も基本的に屋根なしタイプの場合の予算と考えてください。

前面道路と家や庭との間に高低差があると外構工事費用が上がりますので、高低差のある土地では予算アップが必要です。

建て替えにかかる税金

住宅を新築するときにかかる税金には、「不動産取得税」、「固定資産税」、「登録免許税」、「印紙税」があります。

ほかに、工事費用などに「消費税」が必要になります。

不動産取得税

土地の取得や建物の新築にかかる税金です。

建物の評価額（固定資産税評価額）から算出されます。

また、税率は2021年3月31日までは軽減措置があり、3％です。

登録免許税

新しい建物の「表記登記」「所有権の登記」、ほかにローンを組んだ場合には「抵当権設定登記」が必要です。

これら登記に必要な税金が登録免許税になります。

印紙税

印紙税は、契約書にかかる税金です。

建て替え時に必要な印紙税は、建築工事の契約書と、住宅ローンの契約書が考えられます。

固定資産税

固定資産税は1月1日を基準に、建物の構造の種類などから設定した固定資産税評価額から算出して課税されます。

建て替えで建物の評価額も変わるため、建て替え前とは金額が変わるでしょう。（増える場合も減る場合もあります）

地鎮祭や上棟式にかかる費用の目安

家を建てるときに、神様に工事の報告や完成の祈願、工事関係者に工事の安全や感謝の気持ちをつたえる行事が地鎮祭や上棟式です。

昔から行われてきた行事ですし、これから住む家のために行っておきたいと思う方も多いでしょう。

近年ではこれらの行事を割り切って行わない人も増えていますので、行事内容と意味を知ったうえでご判断されることをおすすめします。

まず「地鎮祭」は工事を始める前の行事です。

土地の神様をまつり、工事の無事を祈ります。

地鎮祭は住宅メーカーや工務店に依頼する方法と、自身で直接、神主さんなどに申し込む方法があります。

住宅メーカーや工務店に依頼すると、全て取り仕切ってもらえるため手間は少なくすみますが、金額は高くなることが多いでしょう。

逆に自分で手配する場合は、工事関係者との予定調整や、神主さんへの依頼、お供え物の準備などが必要になります。

お供え物の準備や、地鎮祭費用などは地元の神社で相談します。
自身で用意する場合のお供え物費用は2万円程度です。

また、神主さんへの初穂料（はつほりょう）・玉串料（たまぐしりょう）は、3～5万円くらいが一般的です。

お供え物を神主さんが用意してくださるか、こちらで用意するかで変わってきます。

ほかに神事をおこなう用品をレンタルする場合は3万円程度が必要になります。

次に「上棟式」について説明します。

上棟式は、住宅の構造体が組み上がる「棟上げの完了」時におこなう行事で、工事の安全祈願と、職人さんや工事関係者との顔合わせを兼ねます。

工事に携わる人々に、「よろしくお願いします」と挨拶する機会でもあり、直会（なおらい）という食事とお酒を出す会を催すこともあります。

上棟式の簡単な流れは、棟札などを建物に取りつけ、建物四方に酒・塩・米をまき、挨拶乾杯、ご祝儀を配るという内容ですが、地方によっても習慣が異なるため確認しておこないます。

ご祝儀は参加される人数にもよりますが、5～10万円程度が目安です。

ほかに棟札・酒・米・塩・飲み物、直会をする場合はお弁当、用意する場合は引き出物を購入します。

すべて用意した場合で予算は15～20万円になります。

頭金の目安

次に頭金の目安について確認します。

頭金を用意できれば、ローンの支払いを少なくしたり、期間を短くしたりできるメリットがあります。

頭金0円でも建て替えは可能です。

一般的な頭金の目安として建築費用の1～2割と言われていますので、建築費用が1,000万円であれば、100～200万円になります。

ただし、頭金や諸費用を払って貯蓄が0円になるようなことがないようにしましょう。

教育費や将来起こるライフイベントに対応できる現金を必ず手元に残したうえで、頭金を用意します。

ローンを組む場合にはその手数料

建築費用についてローンを組む場合は、手数料が必要になります。

そのほかにローンで必要な費用は、保証料や火災保険料などもあります。

そのほかに必要な費用

ここまで見てきた以外に必要な費用をまとめます。

• 家の設計を設計士に依頼した場合などには設計料が建築費の10%～15%

建て替えとリフォームの判断基準

ここでは建て替えとリフォームの判断基準となるポイントを紹介します。

住宅の築年数

住宅の築年数は建て替えとリフォームの判断基準のひとつとなります。

築年数が40年〜50年の場合は建て替えがおすすめです。

築年数が30年の場合は耐震診断などを行い、結果次第では建て替えを検討すると良いでしょう。

築40年以上となるとメンテナンスの頻度も増えてきます。

将来もその土地に居住する場合は建て替えを行った方が長期的に見れば得をする可能性があります。

耐震性

築40年以上の住宅は改正前の旧基準の耐震性で作られているため現在の基準を満たさない場合があります。

また、築年数が40年以下の場合でも劣化の状況によっては耐震性が低下しているケースがあります。

まずは耐震診断を受けて性能が低下していないかチェックすることをおすすめします。

住み続ける・住み継ぐ可能性

リフォームと建て替えで悩んでいる場合は、住み続ける可能性について検討すると良いでしょう。

物件に30年以上住む場合は建て替えを行った方がメンテナンスの手間が減り、住宅性能も向上します。

その家に10年〜20年しか居住しない場合には、リフォームを行い部分的な改修で費用を抑えることができます。

住宅に今後どのくらいの期間居住するか、住み継ぐ可能性があるのかという点でリフォームか建て替えかを判断すると良いでしょう。

間取りを大きく変更したいかどうか

間取りを大きく変更したいかどうかという点もリフォームを行うか建て替えにするかの判断基準となります。

建て替えではなくリフォームでも間取りの変更を行うことは可能ですが、スケルトンリフォームなどの大規模な工事となると建て替えほどではないですが費用が高額になります。

築年数が経っていて、間取りを大きく変更したい場合には建て替えを行うことをおすすめします。

地盤改良を行いたいかどうか

地盤改良の必要性の有無も建て替えを行うかリフォームを行うかの判断基準となります。

地盤改良の必要性がある場合には、基本的には建て替えを行うことをおすすめします。

地盤改良は建物の基礎部分の工事にも繋がるためリフォームでは対応できないケースが多いです。

地盤改良が必要にもかかわらず、放置してしまうと地盤沈下などの可能性もあります。

ローコスト住宅とは

設計や施工を合理化して費用を抑えたローコスト住宅を検討している方もいるでしょう。

ここではローコスト住宅の特徴について紹介します。

ローコスト住宅の坪単価

ローコスト住宅の坪単価は約30万円〜約50万円です。

これに対して一般的な住宅の坪単価は約50万円〜約80万円です。

場所や設備にもよりますが、一般的な住宅はローコスト住宅よりも費用がかかります。

坪単価は建物の床面積一坪あたりの建築費用で表されることが多いですが、住宅メーカーによって算出方法が異なるケースもあるため、坪単価が高いから高額な家というわけではないことにも注意が必要です。

ローコスト住宅が安い理由

ローコスト住宅は一般的な住宅と比較しても費用を抑えて施工を行うことができるという特徴があります。

ここではローコスト住宅が安い理由を紹介します。

材料費

ローコスト住宅が安い理由の1つに材料費を抑えているという特徴があります。

ローコスト住宅は同じ規格で作られているため使う材料の大きさや種類が統一されています。

これによって大量仕入れが可能です。

また施工を行う前に工場で部品の加工を行っているケースもあり、これによって建設予定地での手間を省いています。

これによって工事の費用を抑えることができ、結果として住宅にかかる総コストも抑えることができます。

人件費

ローコスト住宅が安い理由には、人件費を抑えられるということもあります。

さきほども触れましたが、ローコスト住宅で使用する材料は工場で加工されており、現場で行う作業は組み立てのみとなります。

現場で行う作業が削減されることによって職人の人件費も大幅にカットすることができるため、結果として建物の価格も抑えることができます。

諸経費

ローコスト住宅が安いのには、諸経費が抑えられているという理由もあります。

諸経費とは家を販売するための広告費用やモデルハウスの建築費用、家を実際に販売する営業係の人件費などを含んでいます。

ローコスト住宅ではこの諸経費も抑えて販売しているため、結果としてコストを最小限に抑えています。

しかし諸経費には住宅ローンの手数料なども含まれるため値下げには限界があります。

ローコスト住宅のメリット

ここではローコスト住宅のメリットについて紹介します。

資金計画に余裕がでる

ローコスト住宅は建物価格が抑えられているため、資金計画に余裕が出るというメリットがあります。

住宅ローンを利用して建て替えを行おうと考えている方は多いでしょう。

住宅ローンの借入金額は建物価格によって変わりますが、ローコスト住宅は建物価格が抑えられているため毎月の返済額を抑えることができます。

そのためローコスト住宅では将来のための貯金などに資金を回すことが可能となります。

リフォームや建て替えがしやすい

ローコスト住宅はリフォームや建て替えが行いやすいというメリットもあります。

一般的な注文住宅と比較するとローコスト住宅は性能や保証制度が十分とはいえない面もあります。

しかしその分ライフスタイルに合わせて工事をすることが可能です。

将来子供が自立したタイミングを想定して建て替えやリフォームなどの計画を事前に立てておき、スタイルに合わせて検討することができるという柔軟性の高さが魅力です。

シンプルな外観や間取り

ローコスト住宅は費用を抑えるためにシンプルに造られています。

外観や間取りもシンプルで費用を抑えて購入ができるため、最初からシンプルな住宅にしたいと考えている方におすすめです。

ライフスタイルによって適している間取りは変化します。

ライフスタイルが変化した際にもリフォームなどの対応がしやすいシンプルさがローコスト住宅の魅力です。

ローコスト住宅のデメリット

ローコスト住宅にはデメリットも存在しています。

ここではローコスト住宅のデメリットについても紹介します。

住宅自体の性能や耐久性が低い

ローコスト住宅には住宅の性能や耐久性が低いというデメリットが存在します。

性能の面では断熱性の低さなどが挙げられます。

注文住宅などでは高い断熱性を持たせるために断熱材を使用しますが、ローコスト住宅では使用される断熱材が少ないケースが多いです。

また、耐震性の面でも注文住宅と比較すると劣っていることがあり、不安を覚えることもあるでしょう。

しかし建築基準を満たした住宅のため最低限の耐震性は備わっています。

各種設備のグレードが低い

各種設備のグレードの低さもローコスト住宅のデメリットです。

トイレやユニットバスなど水回りの設備はハイグレードなものからグレードの低いものまでありますが、ローコスト住宅ではコストダウンのためにグレードの低いものを採用しているケースが多いです。

こだわりがある方はリフォームなどの際にグレードの高いものに交換するなどをして対応しましょう。

間取りやプランなどの自由度が低い

ローコスト住宅は間取りやプランなどをある程度規格化しているため、費用を抑えた建築を可能にしています。

そのため、間取りやプランの自由度が制限されるというデメリットがあります。

間取りに関しては設計費用を抑えるために、あらかじめ決められているケースが大半であるため、ライフスタイルによっては将来のリフォームを検討すると良いでしょう。

オプションを追加すると割高になる場合も

ローコスト住宅の設備にオプションを追加すると割高になってしまう可能性があります。

ローコスト住宅は費用を抑えるために設備なども大量仕入れを行っています。

この設備ではなく別の設備の注文を行うとなるとその分費用が追加でかかるため、結果としてかかる費用が高くなってしまいます。

具体的には窓のサッシや壁紙などを選ぶ際にオプションを追加すると費用が高くなってしまうため注意が必要です。

住宅の保証期間が短い

ローコスト住宅は一般的な注文住宅と比較して保証期間が短いというデメリットがあります。

ローコスト住宅の保証期間は10年が大半となっており、これは法律で定められている基準となります。

一般的な注文住宅には15年保証や30年保証などのものがあるため、ローコスト住宅は比較的保証期間が短いといえます。

家を建て替えするタイミングの目安

家を建て替えるタイミングの目安が知りたいという方に向けて、ここでは家を建て替えるタイミングについて耐用年数などをもとに紹介します。

一般的には外壁や床などで使用される材料は30年が交換を行う適切な時期と言われています。

このタイミングで建物の基礎などの点検を行い、建て替えを検討すると良いでしょう。

法定耐用年数では木造住宅の価値は築22年、鉄筋コンクリートは築47年を経過すると資産価値が大きく減少します。

家の資産価値を重視したいと考えている方は上記のタイミングで建て替えを検討してはいかがでしょうか。

家の建て替え費用を抑えるためのコツ

ここでは予算を抑えて家を建て替える方法を紹介します。

不要な家財道具を処分する

費用を抑えて建て替えを行うための方法として、不要な家財道具をあらかじめ処分しておくという方法があります。

既存の建物の解体工事を行う際に家財道具などの処分を解体業者に依頼すると費用が高額になってしまいます。

解体業者は瓦礫などの産業廃棄物の処分は行っていますが、一般廃棄物の処分は行っていません。

不用品回収業者に依頼するもしくは自分で処分できる範囲のものを処分することがおすすめです。

建て替え時期は閑散期を選ぶ

建て替えを行う時期を閑散期にすることで費用を抑えて工事を行うことができる可能性があります。

建て替え工事や解体工事を行う会社の人手にゆとりがある状態になると、会社側も工事を受けたいと考えます。

そのため工事を受けるために値引きを行ってくれる可能性があります。

この時期に工事を行えば確実に値引きをしてもらえるということはありませんが、交渉の機会は増えるでしょう。

複数の業者から相見積もりを取る

複数の業者から見積もりを取得しそれらを比較する相見積もりを行うことで費用を抑えて建て替えを行うことができる可能性が高くなります。

建て替えを行う業者には工事を下請けに依頼する会社などもあります。

ここで発生する中間マージンの有無によって工事にかかる費用が変化します。

相見積もりを行うことで、工事費用の違いを明確にして希望条件に近い業者を見つけましょう。

また、相見積もりは費用だけでなく提案内容の違いなども明確になるため、希望通りの住まいにするためにも相見積もりはおすすめの方法です。

簡単に無料で見積もりが出来ますので、ぜひこちらからリフォーム費用の無料相見積もりをご利用ください。

建て替え・注文住宅に対応する優良な建設会社を見つけるには？

ここまで説明してきた建て替えは、あくまで一例となっています。

実際に建て替えをするべきなのか、リフォームをするべきなのかを検討するためには、プロに現状を相談し、「プランと費用を見比べる」必要があります。

そのときに大事なのが、複数社に見積もりを依頼し、「比較検討」をするということ！

この記事で大体の予想がついた方は次のステップへ行きましょう！

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一生のうちに建て替えをする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない建て替えをするためにも、建設会社選びは慎重に行いましょう！