実家の建て替えにかかる費用は？補助金や贈与税も解説

実家を建て替えるメリット

実家を建て替えるメリットは複数あります。

ここでは実家を建て替えた際に享受できるメリットについて紹介します。

土地購入費用がかからない

実家を建て替える場合を新築で新しく家を建てる場合と比較すると、土地の購入費用がかからないというメリットがあります。

新築で家を建てる場合は、地域によっては建物よりも土地が高い場合もあります。

実家の建て替えを行えば、比較的高額になりがちな土地購入費用を抑えられます。

建て替えを行えば最新機能が付いた建物にできるため、浮いた土地代を建物に使えます。

間取りやデザインを一新できる

実家を建て替える場合は間取りやデザインを一新できます。

建て替えは文字通り建物を解体し、新しい建物を建築するため今までの間取りやデザインは関係なく、希望通りの建物になります。

リフォームでは理想の間取りやデザインには限界がありますが、一度建物を解体し建て替えれば、リフォームでは不可能な間取りやデザインになります。

二世帯住宅にできる

実家を建て替える場合には、二世帯住宅にできるというメリットもあります。

二世帯住宅にすれば、両親の様子を毎日近くで見守れて、すぐに対応できます。

また、二世帯住宅は税制優遇を受けられる可能性もあり、相続税が節税できます。

元々建て替えを検討していた場合は、二世帯住宅にすると更なるメリットを享受できます。

構造別の解体費用の目安

建物の建て替える場合には、既存の建物を解体する必要があり、その建物の構造によって解体費用は異なります。

ここでは建物の構造別で解体にかかる費用相場を紹介します。

一般的な2階建ての解体費用相場

一般的な2階建ての建物を解体する費用相場は上記のとおりです。

この金額は建物の丈夫さによって変動し、解体が容易な木造ほど費用が安く、丈夫な鉄筋コンクリートは金額が高くなります。

解体する際は、建物の広さによっても総支払額が高額になります。

つまり坪数が大きいほど高額になるという特徴があります。

また2階部分も壊す面積として計算するため、その分費用がかかってしまいます。

一般的な平屋の建築費用相場

一般的な平家の解体費用相場は上記のとおりです。

平家は特徴としてコンクリートで施工された基礎部分が大きいため、施工費用が高額になるという特徴があります。

また、上記の金額は建物の丈夫さによって変動します。

また、解体する建物の立地によっても費用は変動します。

周辺の道路状況によって重機が使用できない場合は、人力で解体する必要があるため、費用が高額になります。

一般的な2世帯住宅の建築費用相場

一般的な二世帯住宅の解体費用相場は上記のとおりです。

解体費用は建物の広さや使用されている素材の解体難易度によって金額が変動します。

二世帯住宅は、設備の数が多く、建物の面積が広いため、廃材処分費用が高くなる傾向があります。

特に完全分離型のそれぞれ設備が2つある二世帯住宅はその分面積が広いため解体費用が高くなる傾向にあります。

構造別の建て替え費用相場の目安

建物を建て替える場合には、その建物の構造によって費用は異なります。

ここでは建物の構造別で建て替えにかかる費用相場を紹介します。

一般的な2階建ての建築費用相場

一般的な新築2階建ての建築費用相場は上記のとおりです。

この金額は建物の広さや選ぶ建築材などによって大きく変動します。

また依頼する業者や中間マージン等の有無によって金額が変動します。

建物の形状が特殊な場合はさらに追加で費用がかかる可能性もあります。

費用を抑えたいと考えている場合は、シンプルな2階建てのリビング横にウッドデッキなどを作りアレンジするのもよいでしょう。

費用を抑えるためには、延床面積を必要最低限に抑えるという方法があります。

一般的な平屋の建築費用相場

一般的な平家の建築費用相場は上記のとおりです。

この金額は建物の広さや選ぶ建築材などによって大きく変動します。

また依頼する業者や中間マージン等の有無によって金額が変動します。

平家は2階建てよりも費用が抑えられると考えている方が多いですが、平家と2階建てを同じ規模で建築するとすると、平家の方が費用がかかる傾向にあります。

これは横方向に建物を広げるため広範囲に基礎が必要になるためです。

費用を抑えたいと考えている場合には、基礎工事の範囲が狭く延べ床面積の広い2階建ても選択肢に入れるとよいでしょう。

一般的な2世帯住宅の建築費用相場

一般的な二世帯住宅の建築費用相場は上記のとおりです。

この金額は建物の広さや選ぶ建築材などによって大きく変動します。

また依頼する業者や中間マージン等の有無によっても金額が変動します。

二世帯住宅は一般的な平屋や2階建てと比較すると、必要になる設備の数が異なります。

また二世帯住宅の形式によっては必要面積が広くなり、その分工事費用が高くなります。

特に完全分離型と呼ばれる玄関や水回り設備が、それぞれのスペースにある二世帯住宅ではその分建物が大きくなるため、必要費用が高額になります。

実家を建て替える際の注意点

実家を建て替える際に、気をつけなければならないポイントもあります。

ここでは実家の建て替えの際の注意点を紹介します。

再建築不可物件ではないか

実家を建て替える際には、再建築不可物件でないか確認しましょう。

建築基準法が改正されている場合に、最新の建築基準を満たす必要があるからです。

建築基準法は建物を新築する際に、基準となる法律で過去に建てられた建物は適応外になります。

既存の建物は新たな建築基準法の対象になりませんが、建て替えする場合には対象となります。

建て替えする場合には、現行の建築基準法に適合しているか確認する必要があります。

不動産の名義は誰になっているか

実家の建て替えを行う場合には不動産の名義が誰になっているか確認をしておきましょう。

名義変更を建て替えの前に済ませておけば、手続きをスムーズに進められるからです。

建物を建て替える際の解体工事は、名義変更していない場合、相続人の同意や登記簿謄本の確認が必要になります。

また名義変更を済ませていない場合は、住宅ローンを組めません。

ローンでの支払いを検討している方は、工事に着手する前に名義変更を済ませましょう。

住宅ローンは組めるか

実家を建て替える場合には、住宅ローンが組めるかどうか確認しておきましょう。

名義変更していない場合は、住宅ローンを組めないため事前に名義変更が必要です。

また現在の建物の住宅ローンの返済が終わっているかどうかも確認が必要になります。

現在の建物の住宅ローンの返済が終わっていない場合は、建て替えローンを使用して新たに住宅ローンを組むことができます。

家の建て替えにかかる諸費用

家の建て替えにかかる費用の内訳が知りたいと考えている方もいるでしょう。

ここではそれぞれの項目別に家の建て替えにかかる諸費用について解説します。

建物の解体費用

家の解体にかかる費用は、取り壊す家の大きさや構造によって費用が異なります。

これは工事を行う業者の人件費などと関係します。

解体の際に必要な費用は他にもあり、敷地内のブロックや物置の撤去から処分費用や樹木の撤去、解体重機回送費用などさまざまな種類の費用がかかります。

また、解体費用は建物の立地条件の影響を大きく受けます。

接している道路の幅が狭いために重機の搬入が不可能な場合は、業者が重機を使用して解体できないので、その分時間と人件費がかかります。

建物の工事費用

建物の工事費用は建物本体と付帯部分にかかります。この建物本体にかかる工事費用が、総費用の約70％を占めており、費用が最もかかるポイントになります。

この費用は新たに建築する建物の広さや形状などによって大きく異なります。

建物の工事費用の項目は「足場代」「養生費用」「基礎工事費用」「木工事」「屋根・外壁・板金工事」「外装工事」「内装工事費用」などです。

これらの分類はハウスメーカーや建築会社によって異なる可能性があります。

外構工事の費用

外構工事の費用は、建物を建築する際の10％程度が目安となります。

約35坪の土地の費用相場は、約120万円〜約300万円です。

この金額は設置する設備の種類や数によって金額が変動します。

駐車場設備などは費用が高額になるケースが多く、カーポートを設置する場合の費用相場は約30万円、ガレージを設置する場合は約100万円です。

玄関の門柱や門扉を設置する場合は約40万円が費用相場になります。

仮住まい・引っ越し費用

住宅を建て替える時には、その期間生活を送るための仮住まいが必要なので、仮住まいの準備と引っ越しにも費用がかかります。

ここでは仮住まい・引っ越し費用を紹介します。

新築住宅を建てる場合は、木造の住宅で約6ヶ月かかります。

例えば、賃貸料が8万円の物件に6ヶ月住むとすると、敷金や礼金など込みで費用は約72万円になります。

引越し費用は、引っ越しを行う時期や荷物の量によって変動します。繁忙期となる2月〜4月までは引っ越し費用が高額になります。

一般的な引っ越し費用相場は約5万円〜約12万円です。

その他の諸費用

その他にも建物を建て替える際の費用として、住宅ローン手続き費用や代行依頼料金などがかかります。

司法書士への代行依頼料の総額全国平均は約15万円です。

こちらの金額も住宅の広さや住んでいる地域によって異なります。

住宅ローンの手続き費用は事務手続き費用として約5万円かかることが一般的です。

住宅ローンの利用を検討している方は、手数料、保険料など他にもかかる費用があるため注意しましょう。

家の建て替えの流れと必要な期間の目安

家の建て替えを行う際の流れや、それぞれの状況でかかる期間を知りたいという方もいるでしょう。

ここではそれぞれの流れとかかる期間を紹介します。

建て替えを依頼する会社を決定

家を建て替えるには、まず初めに依頼する会社を決定しなければなりません。

会社を決定する際にかかる期間は人によって異なり、多くの会社に相談してゆっくり決める方と、少数の会社のみですぐに決める方がいます。

この建て替えを依頼する会社選びによって、後悔のない建て替えができるかどうか大きく変わります。

似たようなプランでも費用は会社によって異なるため、複数の会社に見積もりを依頼するのがポイントです。

ハピすむを活用すれば複数の業者から見積もりを無料で取得することができます。

建て替えを依頼する業者をお探しの方は、ぜひハピすむをご活用ください。

建築会社とプランを相談

建て替えを依頼する会社を決定したら、続いてプランを決定します。

ここでは打ち合わせを行い必要な設備や建材なども決めます。

事前に希望をまとめて伝えるようにしましょう。

具体的に使用する建材などが決定すると詳細の見積もりを取得できます。

建築会社と工事請負契約を締結

プランが決定したら建築会社と工事請負契約を締結します。

詳細の見積もり内容とプランなどをしっかりと確認した上で契約しましょう。

契約内容に問題がなければ、工事の本契約をします。

工事請負契約は法的拘束力を持っているため、しっかりと確認しましょう。

上記のプランの相談から契約まで、一般的に1ヶ月程度必要です。

住宅ローンの相談や申し込み

住宅ローンの相談や申し込みにはローンの審査が必要です。

ローンの審査は2段階になっており事前審査が行われます。

ここでは契約プランや見積書が必要になるため、建築会社に依頼し準備を進めておきましょう。

その後建築の確認が取れたら、本審査に進みます。

家の解体を依頼する会社の決定

住宅ローンの依頼が終了してから、家の解体を依頼する会社を決定します。

解体会社を探す際にも見積もりが必要です。この場合にも複数の会社の比較検討をおすすめします。

解体業者は、新築を依頼する会社にまとめて依頼するのが一般的です。

解体業者へ個別で依頼する場合の期間は、比較する業者の数によりますが、約1ヶ月と考えておきましょう。

仮住まいへの引っ越し

建て替え行う期間は住まいが使用できないため、仮住まいへの引っ越しが必要です。

新築の工事にかかる約4ヶ月〜約6ヶ月の期間は仮の賃貸住宅などを確保しましょう。

仮住まいへの引っ越しも条件に合う物件を探す必要があり、時期によっては条件の良い物件が見つからないケースもあるため、早めに準備しておきましょう。

引っ越し自体は1日で終了します。

地盤調査と地盤改良工事

地盤調査工事を行い、地盤改良が必要であれば工事が必要です。現在の住まいに長期間居住している場合は、その期間に地盤の状況が変化している可能性があります。

地盤改良工事が必要になるのは、2階建てから3階建てに建て替えるなど建物の構造を変更するケースです。

地盤調査自体は半日〜約3日ほど見ておけばよいでしょう。

また、地盤改良工事は約1日〜約2日が一般的な期間です。

家の解体工事・新築住宅の工事

家の解体工事は、建てられていた建物の状況によって解体工事費用、工期が変動します。

建物の解体工事は一般的には、約3日〜約10日が工期となります。

この期間は建物の構造によって変動します。

新築住宅の工事は、事前に決められたプラン通りに、基礎工事、上棟、木工事、内装工事の流れで建築します。

かかる期間は4ヶ月〜6ヶ月が一般的です。

新築住宅引き渡し・登記手続き

住宅が竣工し、代金を支払いしたら、新築住宅の引き渡しを行います。

建て替えを行った場合は引き渡しの日に建物を表題登記する必要があります。

登記手続きには申請から完了まで10日程度かかることが一般的です。

建て替えの時期はいつがベスト？

建て替えする時期を悩んでいる方もいるでしょう。

ここではおすすめの建て替えタイミングを紹介します。

住宅ローンの期間と合わせて考える

家の建て替え時期を考える際には、住宅ローン残金と合わせて考えることもおすすめです。

現在居住している建物の住宅ローンを、払い終わったタイミングで建て替えすれば、最小限の負担で工事できます。

築年数は30～40年を目安に

築年数約30年〜約40年が建て替えの目安の時期です。

建物に使用されている外壁や屋根、建物の基礎なども時間が経過すると共に劣化してきます。

その劣化は約30年〜約40年が目安になります。

家のメンテナンスが十分でない場合は劣化スピードが早いため、点検を行った上で建て替えを検討してみてください。

また、建て替えには準備期間が必要になるため、なるべく早い段階から準備を進めておきましょう。

家族の人数やライフスタイルの変化

建物の建て替えると、リフォームには不可能な間取りやデザインの大幅な変更が可能になります。

ライフスタイルが変化するタイミングは建て替えに適している時期です。

ライフスタイルが変化するタイミングは複数ありますが、例として子供の成長、子供の独立、両親との同居などがライフスタイルが変化しやすいタイミングです。

子供が成長すると個別の部屋が必要になり、子供の独立と共にその部屋は必要なくなります。

このようなライフスタイルの変化に合わせて建て替えると、スペースを有効活用できます。

建て替え費用を安く抑えるコツ

家の建て替えは非常に高額です。

ここでは家の建て替え費用を安く抑えるコツについて紹介します。

なるべくシンプルな間取りにする

家の建て替えで費用が高額になる原因は、複雑な構造で建築を行うことです。

費用を抑えて建て替えするには、シンプルな間取りで建て替えることが重要です。

間取りを複雑にすると建物の構造も複雑になり、費用が高額になります。

シンプルな構造で希望の条件を満たせる住まいを作るために、まずは希望の条件を明確にしておきましょう。

建て替え時期を閑散期に調整する

建て替えの時期を閑散期に調整すれば、費用を抑えて建て替えできます。

建築会社の繁忙期に依頼をすると、費用は高額になりがちです。

建て替え時期を閑散期にすると、費用を抑えられるだけでなく、工事の期間も短縮できる可能性があります。

このように閑散期に工事するメリットは複数あるため、費用を抑えたいと考えている方はぜひ検討してみてください。

建設会社と解体業者は別々に依頼する

建て替えの費用を抑えるために、建設会社と解体業者を別々に依頼する方法があります。

一般的には分離発注といわれており、新築工事を行う建設会社と既存の建物を解体する解体業者を別にすれば、発生する中間マージンを抑えられます。

基本的にハウスメーカーや工務店は新築工事のみを行い、解体する業者は下請けの業者です。

ここで中間マージンが発生し、支払う費用が高額になってしまいます。

複数の業者から相見積もりを取る

建て替えを行う際に複数の業者から相見積もりを取れば、費用を抑えられます。

依頼する業者によって下請け業者に依頼する工事の内容が異なります。

発生する中間マージンの金額も下請けの数によって異なるため、依頼する業者によって金額も異なるのです。

相見積もりは、業者による金額の違いを明確にできるため、結果として費用が安い業者に依頼できます。

こちらから無料で簡単に見積もりが出来ますので、ぜひハピすむのリフォーム費用の無料相見積もりをご利用ください。

解体と新築の補助金

建て替えに関する費用を抑えたいと考えている方で、補助金の利用を検討している方もいるでしょう。

ここでは建て替えで使用できる補助金を紹介します。

解体の補助金

建物の建て替えの際に期待できる解体費用の補助金を紹介します。

解体費用の補助金は各自治体によって住居の解体費用の一部が補助される制度です。

老朽危険家屋解体工事補助金

老朽危険家屋解体工事補助金は長期間管理されていない家屋を対象として、補助金を支給し、建物の倒壊リスクを最小限に抑えることを目的とする補助金です。

現在居住者がいない建物を所有していて、その土地に新しく家を建てたいと考えている方にはおすすめの補助金になります。

ここでのポイントは空き家でなければならないことで、特に自治体に特定空き家として認定されており、倒壊の恐れなどがみられる場合には補助金支給の可能性が高くなります。

危険廃屋解体工事補助金

危険廃屋解体工事補助金は倒壊などの危険性が高いと判断された空き家に対して、解体費用の補助金が支給される制度です。

この補助金は周辺への安全を考慮して、解体工事を推奨する目的で支給されます。

この危険廃屋解体工事補助金は事前に老朽危険空き家の基準に該当しているかどうか、自治体によって行われる事前調査を受ける必要があります。

補助金の利用を検討している方は、調査を受けてみましょう。

木造解体工事費補助事業

木造解体工事費補助事業は耐震診断を行い、倒壊の危険性が高いと診断された住居の解体に補助金が出る制度です。

全額負担ではなく一部の負担ですが、費用を抑えたいと考えている方にはおすすめの制度です。

この制度では木造住宅の耐震補強にかかる費用の一部も補助が出ます。

この支給を受けるための条件として耐震性が低い必要があるため、必ずしも補助金が出るわけではありません。

申請先の自治体によっては、解体工事を行う前年に耐震診断の結果が必要なケースもあります。

補助金を活用して費用を抑えて解体工事を行いたいと考えている方は、早めに診断を受けましょう。

新築の補助金

解体工事の補助金のみならず新築の建物にも補助金が支給されます。

ここでは新築の補助金について紹介します。

こどもみらい住宅支援事業

こどもみらい住宅支援事業は、子育ての支援やカーボンニュートラル(※)を実現するために子育て世帯が、省エネ性能の高い新築住宅を有することに対して補助を行う事業です。

これによって子育て世帯が住宅を取得する負担を軽減し、省エネ性能の高い住宅の数を増やすことでカーボンニュートラルの実現を目指します。

この事業は省エネ住宅の購入支援が目的となっており、申請期限が令和5年3月末まで延長されています。

※温室効果ガスの排出を実質的にゼロにすること

地域型住宅グリーン事業

平成27年度に始まった地域型住宅グリーン事業は、木造住宅関連事業者が省エネルギー性能などが高い住宅を整備し省エネルギー化を進めるために、対象となる工務店で建築した際に補助をする事業です。

地域型住宅グリーン事業では各地域の工務店が中心となり、家づくりの考え方や維持管理に関する共通ルールが定められています。

この地域型住宅グリーン事業を利用できるのは、国土交通省が採択した工務店です。

そのためこの補助制度を利用するためには、認定された工務店に建築依頼する必要があります。

ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）補助金

ZEHとは断熱性能に優れている住宅のことで、家の中と外の温度差が小さくなり健康で快適な生活を送ることができます。

また消費電力を太陽光で補うことのできる住宅も意味しています。

ZEH補助金の対象は家を建てる人と新築建売住宅を購入をする人が対象となります。

また、補助金には一次エネルギー消費量削減が必要で、ほかにもZEHビルダーに登録されている業者に依頼するなどの条件があります。

自治体の補助金・助成金制度

自治体の補助金や助成金の条件は、それぞれの自治体によって大きく異なります。

契約を行う前にお住まいの自治体に建て替えの補助金があるかどうか調べましょう。

過去の東京都の例では戸建て住宅で30万円〜200万円の補助金が支給されるなどの制度がありました。

制度の内容は年度によって異なるケースもあるため、最新の情報を仕入れるためにも自治体HPなどを確認しましょう。

住宅取得資金贈与の特例

住宅取得資金贈与の特例とは、本来であれば年間110万円を超える生前贈与には贈与税がかかります。

しかし子供が住宅を購入するために資金援助を行う場合最大1000万円まで贈与を行っても課税されないという制度です。

この特例を活用すれば贈与税を節税し住宅を建築できます。

使用用途が住宅購入の場合に限られますが、住宅の購入を検討している方には嬉しい制度です。

贈与税を抑えるためのポイント

贈与税を抑えて住宅を購入したいと考えている方もいるでしょう。

ここでは贈与税を抑えるための方法を紹介します。

子が実家を購入して名義変更する

不動産を子供が親から購入することで贈与税を発生させないという方法があります。

無料に近い価格で取引はできませんが、値下げをして売却できます。

この売買によって売却利益がある場合には譲渡所得税がかかりますが、長年住んでいた住宅であれば価値が落ちているため、高額にはならない傾向があります。

親から実家を贈与してもらい名義変更する

親から実家を贈与してもらい名義変更する方法もあります。

不動産を生前贈与すれば相続税対策ができるメリットがあります。

贈与財産が高額になる場合は贈与税が高税率になるため、注意が必要です。

贈与税は年間約110万円を超える贈与があった場合、翌年に贈与税が課税されます。

実家の建物が高額な場合は相続時精算課税を使う

相続時精算課税は60歳以上の両親または祖父母から、20歳以上の推定相続人である子供や孫などに対して、不動産などの財産を贈与した場合に、特別控除額を2500万円まで引き上げられる制度です。

この制度を活用すれば、約2500万円の贈与税を対策できるため、実家の建物が高額である場合はこの制度の活用を検討してみてください。

建て替え・注文住宅に対応する優良な建設会社を見つけるには？

ここまで説明してきた建て替えは、あくまで一例となっています。

実際に建て替えをするべきなのか、リフォームをするべきなのかを検討するためには、プロに現状を相談し、「プランと費用を見比べる」必要があります。

そのときに大事なのが、複数社に見積もりを依頼し、「比較検討」をするということ！

この記事で大体の予想がついた方は次のステップへ行きましょう！

「調べてみたもののどの会社が本当に信頼できるか分からない…」

「複数社に何回も同じ説明をするのが面倒くさい...。」

そんな方は、簡単に無料で一括査定が可能なサービスがありますので、ぜひご利用ください。

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一生のうちに建て替えをする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない建て替えをするためにも、建設会社選びは慎重に行いましょう！