法改正に対応！木造3階建て住宅で注意すべき建築基準法の制限と設計のポイントを解説！

木造3階建て住宅の建築基準法の規制 ①形態規定

建築基準法の形態規定とは、建物の外観や大きさを制限するルールのことです。

これは周囲の景観や住環境を守るために設けられたもので、容積率、建ぺい率、高さ制限、斜線制限、日影規制などが含まれます。

3階建てでは、2階建てに比べて面積や高さが大きくなりがちなので、形態規定に注意が必要です。

ポイント1　容積率

容積率は、敷地面積に対して建てられる延べ床面積の割合を示すもので、用途地域などによって異なります。

たとえば、敷地面積が100㎡で延べ床面積が150㎡の場合、容積率は150％です。

3階建て住宅の場合、2階建てよりも敷地面積に対する延べ面積が大きくなりがちで、容積率の制限にかかりやすくなります。

第一種低層住居専用地域では容積率が80%や100%に制限されている場合があり、3階建てにすると容積率オーバーになる可能性があるため、とくに注意が必要です。

ポイント2 建ぺい率

建ぺい率は敷地面積に対して建てられる建築面積の割合を示すもので、用途地域などによって異なります。

建築面積とは、建物の外壁や柱の中心線で囲まれた部分の面積のことです。建物を真上から見たときの水平投影面積であり、屋根の一部が含まれます。

たとえば、敷地面積が100㎡で建築面積が60㎡の場合、建ぺい率は60％です。

3階建て住宅は2階建てと同じ延べ床面積であっても、3層に積み上げることで建築面積を小さくできるため、建ぺい率の制限が厳しい場合に有効です。

ポイント3 高さ制限と斜線制限

高さ制限は、建物の最高高さを規制するもので、用途地域などによって異なります。

たとえば、第一種低層住居専用地域では10mや12mに制限されています。3階建て住宅は、この高さ制限に抵触しやすくなるため注意が必要です。

斜線制限は、建物の高さを敷地境界線からの距離に応じて制限するもので、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限があります。3階建ては2階建てよりも高くなるため、とくに北側斜線制限に抵触しやすく、設計時に十分な検討が必要です。

ポイント4 日影規制

日影規制は、建物が周囲に落とす影の時間を制限するもので、用途地域や建物の高さによって規制の内容が異なります。

たとえば、第1種・第2種低層住居専用地域では、軒の高さが7mを超える建築物と階数が3以上の建築物が日影規制を受け、その他の用途地域でも高さが10mを超える建築物は日影規制を受けます。

2階建てであればほとんど適用されることのない日影規制が、3階建てではかかってしまうことが少なくありません。

日影規制を受ける場合には、冬至の日を基準に敷地境界線から5m・10mの距離にある地点に落ちる日影時間がそれぞれ規制され、これを超えないように設計しなくてはなりません。

木造3階建て住宅の建築基準法の規制 ②構造規定

構造規定とは、建築物の安全性を確保するために建築基準法で定められた規定です。

木造住宅の場合、階数や高さによって適用される構造規定が異なります。これらの規定は、設計や施工方法に大きく影響し、建築費用や工期にも関わる要素です。

木造2階建て住宅では、仕様規定と壁量計算による簡易な設計が認められています。

これに対して、木造3階建て住宅では、ルート1（許容応力度計算）の構造計算が必要です。

2025年の法改正による主な変更点

現行基準では、木造住宅の最高高さが13mまたは軒高が9mを超える場合、ルート2（許容応力度等計算）またはルート3（保有水平耐力計算）というさらに高度な構造計算が必要です。

この場合、第三者機関による厳格な構造審査である構造計算適合性判定（適判）も受けなければなりません。

しかし、2025年に予定されている建築基準法改正（国土交通省-階高の高い木造建築物等の増加を踏まえた構造安全性の検証法の合理化）では、階数3以下かつ高さ16m以下の木造建築物についてはルート1(許容応力度計算)で建築可能です。

また、二級建築士による設計も認められるようになります。

この法改正により、木造3階建て住宅の建築がより容易になり、設計の自由度が高まることも期待されています。

木造3階建ての耐震性を不安視する声もありますが、2階建てに比べて厳密な構造計算が行われるため、むしろ安全性が高いともいえます。

>>木造3階建て住宅の耐震性はこの記事で紹介！

木造3階建て住宅の建築基準法の規制 ③防火避難規定

3階建て住宅には、2階建てにはない特有の防火避難規定があります。

これらの規定は主に火災時の安全性を確保するために設けられているものです。

これらは、間取りや外観、インテリアのデザインにも影響するため、基本設計の段階でよく検討しておく必要があります。

ポイント1 防火地域・準防火地域での規制

都市の防火性能を高めるため、都市計画法に基づいて「防火地域」と「準防火地域」が指定されています。

これらの地域指定は建築物の不燃化を促進し、市街地における火災の危険の防止を目的としています。それぞれの地域の規制内容は以下の通りです。

地域	規制内容
防火地域	・3階建て以上または延べ床面積100㎡超：耐火建築物とする ・その他の建物：耐火建築物または準耐火建築物とする
準防火地域	・3階建て以上または延べ床面積500㎡超：耐火建築物または準耐火建築物とする

都市部では準防火地域が広範囲に指定されているため、3階建て住宅は準耐火建築物にすることが求められるケースが多くなります。

また、建築物が防火地域・準防火地域・その他の地域にまたがっている場合は、制限の厳しい地域の規定が適用されることに注意してください。

ポイント2　排煙計算が必要

3階建て住宅の居室には、排煙上有効な開口部の設置が必要です。

これは、火災時に煙を効果的に排出して安全な避難経路を確保することが主な目的となっています。

排煙上有効な開口部の主な基準は以下の通りです。

項目	規制内容
開口部の面積	各居室ごとに床面積の1/50以上の有効開口面積が必要
開口部の位置	天井から80cm以内の高さが有効
開放方式	手動開放装置を設ける 容易に開放できる構造であること

200㎡以内の2階建て住宅では排煙が原則免除されているため、3階建て住宅を設計する際に見落としがちです。

窓の大きさや配置に制約があり、インテリアや外観デザインにも大きく影響するため、基本設計段階から検討しておく必要があります。

たとえば天井高さに対して低い地窓や掃き出し窓では、排煙上有効な開口部の面積が不足する可能性も高くなるため注意が必要です。

ポイント3　非常用進入口の設置

3階以上の階には、消防隊が進入するための非常用進入口の設置が義務付けられています。

非常用進入口の設置場所や形状は、外観デザインや間取りに大きく影響するため、基本設計段階から検討が必要です。

以下に、非常用進入口と、その代替えとなる進入口の主な基準をまとめています。

【非常用進入口の基準】

項目	規制内容
設置義務	3階以上の各階に必要
設置場所	道路または幅4m以上の通路に面する外壁
寸法要件	幅：75cm以上　高さ：120cm以上 床面からの高さ：80cm以下
バルコニー	奥行1m以上、長さ4m以上のバルコニーが必要
設置間隔	40m以内ごとに設置
表示要件	赤色灯の標識
その他	外部から開放または破壊して進入できる構造

【非常用進入口の代替となる進入口の基準】

項目	内容
設置義務	非常用進入口の代替として設置可
設置場所	道路または幅4m以上の通路に面する外壁
寸法要件	幅：75cm以上、高さ：120cm以上 または直径1m以上の円が内接できる開口部
設置間隔	10m以内ごとに設置
表示要件	一辺20cm以上の赤色逆三角形マーク
その他	外部から開放または破壊して進入できる構造

ポイント4　直通階段の設置

木造3階建て住宅では、3階から1階まで直接つながる「直通階段」の設置が義務付けられています。

この規定の主な目的は、火災発生時に迅速かつ安全に避難できる経路を確保することです。

直通階段の設置は間取りに大きな影響を与えるため、基本設計段階から十分検討する必要があります。

たとえば、階段と階段の間に居室や長い廊下を挟むようなプランは認められないケースもあるからです。

直通階段の形態については、特定行政庁や確認審査機関によって解釈や運用が異なる場合もあるため、必要に応じて確認検査機関に事前相談しましょう。

木造3階建て住宅のメリット・デメリット

木造3階建てのメリット・デメリットは上記の通りです。詳しくは、下掲のページでご紹介しています。

>>3階建てのメリット・デメリットはこの記事で紹介！

木造3階建て共同住宅（木三共）の建築基準法の規制とは？

近年、アパートやマンションなどの共同住宅を木造3階建てで建設することが注目されています。

以前の建築基準法では、3階建て以上の共同住宅は耐火建築物としなければならず、木造での建設は困難でした。

しかし、近年の法改正により、一定条件を満たせば1時間準耐火建築物等でも建設可能になりました。

以下に、1時間準耐火建築物で建てられる木造3階建て共同住宅（通称「木三共」）の主な基準の概要をまとめています。

項目	規制内容
防火地域	防火地域には不可 （耐火建築物としなければならない）
延べ面積	準防火地域では延べ面積1,500m²以下、その他の地域では3,000m²以下
主要構造部の1時間耐火性能	主要構造部（壁・柱・床・はり等）を1時間準耐火構造とする （200㎡以下の木造3階建ての共同住宅は警報設備を設けることにより45分準耐火建築物とすることも可能）
避難上有効なバルコニー	各住戸から2方向の避難経路を確保し、避難上有効なバルコニーの設置が原則必要 （緩和規定：バルコニーを設置しない場合、廊下や階段を開放型とし、そこに面する窓などを防火設備とする）
敷地内通路確保	開口部がある居室の外壁面に沿って、道路まで連続する3m以上の通路を確保する （緩和規定：各住戸に避難上有効なバルコニーがあり、各住戸から地上に出る廊下、階段などが直接外気に開放され、上階と下階の開口部の間に延焼を防ぐ庇がある）
3階開口部の防火設備	3階の各居室等の外壁開口部に防火設備を原則設置する （緩和規定：3階住戸に防火設備以外の窓を設置する際に窓周辺90cm未満の部分に他の窓を設けないこと、防火設備以外の窓と他の窓の間に50cm以上の突出した庇を設置すること）

木三共の基準は非常に複雑であり、消防法や自治体の条例なども考慮する必要があります。そのため、関係機関と慎重に打ち合わせを行うことが大切です。

木造3階建て住宅を宿泊施設に用途変更する基準とは？

近年、観光需要の増加にともない、戸建て住宅を民泊などの宿泊施設に用途変更することが注目されています。

以前の建築基準法では、3階以上の部分を宿泊施設とする場合は耐火建築物とする必要があり、木造では事実上困難でした。

しかし、2018年以降の建築基準法改正により、一定の条件を満たせば準耐火建築物でも3階部分を宿泊用途で使用できるようになりました。

以下に、木造3階建て住宅を宿泊施設に用途変更する際の主な基準の概要をまとめています。

このほかにも住宅宿泊事業法や消防法、自治体の条例などがあるため、関係機関と慎重に打ち合わせを行うことが大切です。

項目	規制内容
延べ面積	用途変更の対象となる建物の延べ面積が200m2未満であること
竪穴区画の設置	階段や吹き抜けなどの竪穴（たてあな）部分と他の部分を防火壁や防火戸で区画し、火災時の煙や炎の上階への急激な拡大を防ぎ、避難経路を確保する
自動火災報知設備の設置	建物全体に自動火災報知設備を設置する
確認申請	用途変更部分の延べ面積が200m2以下の場合、用途変更の確認申請が不要となる （ただし、法適合は必要）
その他	用途変更により、用途地域、階段の仕様、容積率緩和などの基準が変わることに注意が必要

木造3階建て住宅の設計の工夫と注意するポイントとは？

木造3階建て住宅の設計には、法規制への対応だけでなく、快適な暮らしを実現するための工夫も必要です。以下に主なポイントを紹介しますので、プランニングの参考にしてください。

【ポイント1】3階建てにすべきかどうかを検討する

まず、本当に3階建てにする必要があるかを慎重に検討することが重要です。

3階建てにすることで建築費用が増加し、さまざまな制約が発生するデメリットもあります。

2階建てでも敷地の有効活用や必要な床面積の確保が十分に可能な場合は、あえて3階建てにする必要はないといえるでしょう。

>>3階建ての建て替え費用はこの記事で紹介！

【ポイント2】生活動線を最適化し、上下移動を減らす

3階建て住宅の最大のデメリットは、階段の上り下りが増えることです。

これを軽減するために、よく使う部屋を中心の階に配置するなど、生活動線の最適化が大切です。

たとえば、2階をメインフロアとしてリビングやキッチンを配置し、1階に玄関とゲストルーム、3階に子ども部屋を配置するなどの工夫が考えられます。

【ポイント3】耐力壁の配置と間取りを整合させる

木造3階建ては2階建てに比べて耐力壁が増える傾向があり、とくに1階には多くの壁が必要になるため、間取りに制約を受けることがあります。

壁の配置と間取りが合っていない場合、使いづらい家になってしまいます。

たとえば、1階には水回りや倉庫などの小さな部屋を配置するなど、間取りを工夫することも必要です。

【ポイント4】階ごとの視線や採光の特徴を活かす

3階建ての大きな特徴は、各階で異なる視線や採光、風通しが得られることです。

1階では周囲からの視線を考慮してプライバシーを重視し、2階は明るさと開放感、3階は眺望や風通しを活かすなど、階ごとの特徴を活かした適切なレイアウトを心がけましょう。

【ポイント5】吹き抜けやロフトで開放感を演出する

3階建ては2階建てに比べてワンフロアあたりの床面積が狭くなる傾向があり、閉塞感をおぼえやすいため、空間を立体的に利用して開放感を演出することが効果的です。

たとえば、リビングに2層分の吹き抜けを設けたり、3階の一部をロフトにしたりすることで、快適で美しい空間が得られるでしょう。

【ポイント6】ルーフバルコニーで屋外空間を確保する

3階建てを選択するケースでは敷地面積に余裕がなく、地上に庭を確保しづらい傾向があります。

また、リビングや居室が地上から離れることが多く、庭との一体感を得ることは困難です。

そこで、2階や3階の屋上にルーフバルコニーを設けることで、部屋からつながる屋外空間を確保できます。

ルーフバルコニーはアウトドアの趣味や洗濯物干し場として活用でき、都市部での暮らしに潤いをもたらします。

【ポイント7】上下階の音の影響を考慮する

3階建ては部屋を縦に積み上げるため、上下階の音の問題が起こりやすく、防音に配慮した設計が重要です。

床の遮音性能を高めたり、主寝室の真上に子ども室や水回りを配置しないようにするなどの工夫により、快適な住環境を実現できます。

【ポイント8】外壁の断熱性を重視する

3階建ては2階建てに比べて外壁面積が増える傾向があるため、外壁の断熱性能がより重要になります。

高性能な断熱材を使用したり、開口部に断熱サッシを採用したりすることで、冬暖かく夏は涼しくエネルギー効率の良い住宅を実現できます。

建て替え・注文住宅に対応する優良な建設会社を見つけるには？

ここまで説明してきた建て替えは、あくまで一例となっています。

注文住宅の設計プランや費用は、施工店によって大きく異なることがあります。

そのときに大事なのが、複数社に見積もりを依頼し、「比較検討」をするということ！

実際に注文住宅を建てるには時間がかかるので、この記事で大体の予想がついた方は早めに次のステップへ進みましょう！

「調べてみたもののどの会社が本当に信頼できるか分からない…」

「複数社に何回も同じ説明をするのが面倒くさい...。」

そんな方は、簡単に無料で一括査定が可能なサービスがありますので、ぜひご利用ください。

無料の一括見積もりはこちら＞＞

一生のうちに注文住宅を建てる機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない建て替えをするためにも、建設会社選びは慎重に行いましょう！