3階建てに建て替える場合の費用相場や内訳は？工事の流れや日数、建て替え時の注意点も解説

3階建てに建て替え費用相場と内訳

3階建てに建て替える際の費用相場は2,000万円〜6,000万円です。

家の広さや仕様、工事内容によって大きく異なります。

坪単価や選ぶ設備、地盤の状態などが予算に影響を与える重要な要素です。

ここからは、一般的な3階建て建築にかかる費用の相場や、その内訳を詳しくご紹介します。

具体的な坪数ごとの費用や、工事や諸費用に関する詳細を確認することで、計画に役立ててください。

坪数ごとの費用相場

坪数	費用相場
30坪	2,000万～3,000万円
40坪	2,660万～4,000万円
50～60坪	3,330万～6,000万円

一般的に、坪数が増えるにつれて費用も比例して上昇します。

30坪の場合は比較的コンパクトな規模であるため、費用を抑えやすい傾向です。

40坪は中間的な規模で、多くの家族にとって適度な広さを提供しつつ、費用面でもバランスの取れた選択肢になります。

50〜60坪になると、より広い居住空間を確保できますが、それに伴って費用も大幅に増加します。

これらの費用相場は目安であり、実際は以下の要因によって変動することを覚えておきましょう。

• 地域
• 使用する材料
• 設計の複雑さ
• 施工業者 など

3階建ては構造的に複雑になるため、2階建てよりも費用が高くなることにも注意が必要です。

工事にかかる費用の内訳

工事は大きく分けて3つになり、相場は以下の通りです。

本体費用	2000〜4000万円
解体費用	90〜150万円
その他費用	200〜400万円

本体工事費用

本体工事費用は、以下のような工事の費用が含まれています。

• 基礎工事
• 躯体工事
• 内装工事
• 外装工事
• 設備工事（電気、給排水、空調など）

本体工事費用は全体の70〜80%を占めます。3階建ての場合の相場として、坪単価は80〜100万円程度が目安です。

解体費用

既存の建物を取り壊すための費用で、以下の要因によって変動します。

• 既存建物の規模
• 建物の構造（木造、鉄骨造、RC造など）
• 廃棄物の処理方法

一般的な木造住宅の場合、解体の坪単価は3～5万円程度で、総額は150万円前後となるケースが多いです。

その他の費用

本体工事と解体以外に、以下のようなさまざまな費用が発生します。

• 外構工事費：庭や駐車場の整備
• 設計費：建築士による設計料
• 申請費用：建築確認申請などの各種手続き費用
• 地盤調査・改良費：必要に応じて実施

これらの費用は、全体の10〜20%程度を占めます。

諸費用の内訳

項目	説明
仮住まい費用	工事期間中の一時的な滞在費
登記費用	新しい建物の登記にかかる費用（2～5万円前後）
検査費用	建物の品質や安全性を確認するための第三者機関による検査費用
火災保険料	新築建物に対する火災保険の初年度分の保険料
近隣への挨拶費用	粗品や人件費など
借地料	重機などの駐車スペースが必要な場合の費用

これらの諸費用は、建て替え全体の費用の約10％から20％を占めます。

事前にしっかりと計画し、見落としがないように準備しておくことが重要です。

30坪(土地あり)の3階建て住宅の建て替え費用シミュレーション

30坪の3階建て住宅の建て替え費用のシミュレーションを以下の表にしましたので、参考にしてみてください。

項目	費用	備考
本体工事費用	2,400万円	30坪 × 80万円/坪
解体費用	120万円	30坪 × 4万円/坪
外構工事	100万円
設備工事	150万円
設計費	120万円	本体工事費の5%
申請費用	30万円
地盤調査費	20万円
仮住まい費用	60万円	6か月を想定
登記費用	5万円
検査費用	15万円
火災保険料	10万円	初年度分
近隣への挨拶費用	1万円
借地料	1万円
合計	3,032万円

3階建てに建て替える一連の流れと必要日数

解体工事、新築工事期間を入れて4〜6か月が目安です。立地条件や建築物の難易度によっては、1年を超える場合もあります。

主な流れは以下の通りです。

1. 建て替え計画を立てる
2. 建築会社を探す
3.  設計・建築プランの相談・見積依頼
4.  住宅ローンの相談・事前審査
5.  仮住まい探し
6.  工事請負契約
7. 住宅ローンの契約
8.  仮住まいへ引っ越し
9.  解体工事開始
10.  地盤調査・地盤改良工事
11.  新築住宅の建築工事開始
12.  新築住宅の引き渡し

詳細を見てみましょう。

1.建て替え計画を立てる

建築会社に相談する前に、まずは家の建て替えの内容を吟味するようにしましょう。

建て替えの目的や注文住宅で重視する内容の優先順位を整理したり、建て替えの資金計画やスケジュールを想定したりを事前にしておくことで、建て替えまでの流れがスムーズにすすみやすくなります。

2.建築会社を探す

次に建て替えを依頼する建築会社を探しましょう。

具体的には住宅展示場に行ったり、インターネットで調べたりして、自分に合う建築会社を探すと良いでしょう。

1社だけではなく、複数の会社のなかから比較検討することが非常に大切です。

3.設計・建築プランの相談・見積依頼

自分に合う建築会社が見つかれば、建築会社の担当者とプランの相談をします。

最初に考えていた建築計画を担当者に伝え、予算や注文住宅のオーダーの優先順位など、ゆずれない条件がある場合はなるべく早めに伝えることが肝心です。

また、打ち合わせ内容は議事録に残してもらい、毎回チェックするようにしましょう。

打ち合わせ内容が後から確認できるので、トラブル防止にもなります。

4.住宅ローンの相談・事前審査

建築会社とプランの大枠が決まれば、住宅ローンの相談も並行して進めましょう。

住宅ローンの金利には、3つの種類があります。

金利は金融機関や審査結果によって異なるので、複数の金融機関に審査を依頼して比較検討すると良いでしょう。

5.仮住まい探し

建て替え工事の期間中は、仮住まい先を探す必要があります。

仮住まい先としては実家や賃貸マンション、マンスリーマンションなどが候補としてあげられます。

賃貸マンションやマンスリーマンションに引っ越す場合は、打ち合わせや建て替え工事の現場を見に行く機会が増えることを想定して、工事現場に近い場所で探すことがおすすめです。

>>建て替え中の仮住まいはこの記事でチェック！

6.工事請負契約

ここまでの流れに問題がなければ、建築会社と工事請負契約を締結します。

工事請負契約には工期や費用、その他の条件が記載されているので、念入りに確認しておきましょう。

不明点があれば、必ず契約締結前に担当者に確認し、説明をしてもらうことが大切です。

7.住宅ローンの契約

住宅ローンの契約は工事請負契約の後に締結します。

8.仮住まいへ引っ越し

工事請負契約の締結後に仮住まいへ引っ越しをします。

その際に工事中の騒音などのトラブルを未然に防ぐために、近隣への工事挨拶を忘れずに行っておきましょう。

9.解体工事開始

仮住まいに引っ越した後、解体工事が着工されます。

解体工事にかかる期間は一般的な住宅の場合、木造では約1週間〜約2週間、鉄骨造や鉄筋コンクリート造では約3週間〜約1か月かかります。

10.地盤調査・地盤改良工事

解体工事が終わると、地盤の状況を確認するために地盤調査を行います。

地盤調査は約半日で終わり、調査の結果地盤が弱いと判明した場合は地盤改良工事が必要です。

地盤改良工事は約1日〜約1週間かかり、その際に埋設物が見つかった場合、追加で撤去費用がかかります。

撤去費用は埋設物によって変動しますが、2tトラックで搬出した場合は約2万円かそれ以上かかってしまいます。

11.新築住宅の建築工事開始

いよいよ新築住宅の建築工事が開始されます。

一般的な住宅の場合、工期は約4か月〜約6か月が目安です。

工事中は定期的に進捗状況など確認すると良いでしょう。

現場の職人への差し入れなどをしたり、コミュニケーションを図ったりすることも重要です。

工事のタイミングによっては危険な作業をしている場合があるので、現場内への見学を希望する際は事前に建築会社の担当者に相談しておくと良いでしょう。

12.新築住宅の引き渡し

新築工事が無事に完工したら、新築住宅が引き渡しされます。

引き渡しの際は下記の対応が必要です。

• 住宅ローンの手続き
• 登記の手続き
• 鍵の引き渡し
• 引っ越しの対応もしくは準備

当日の流れについては、事前に建築会社と金融機関それぞれの担当者と打ち合わせをして、必要な書類などに漏れがないように準備しておきましょう。

建て替えにかかる費用を抑えるコツが知りたい

建て替えには多額の費用がかかりますが、工夫することで費用を抑えられることもあります。

ここでは、建て替え費用を賢く節約するためのコツを5つご紹介します。予算を上手に管理しながら理想の家づくりを進めましょう。

相見積もりを取る

複数の業者から見積もりを取ることで、費用を比較し最適なプランを見つけやすくなります。

建築費用は業者によって大きく異なるため、相見積もりを取ることで不必要に高いコストを抑えられます。

信頼できる工務店や建築会社に3〜5社程度の見積もりを依頼し、価格だけでなくサービス内容や実績を確認しましょう。

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シンプルな間取りにする

建物の間取りをシンプルにすれば、施工の手間を減らせるため、費用削減につながりやすいです。

無駄な廊下やスペースを減らせば、結果として建物全体の面積が小さくなりますし、水回りを1か所に集約すれば工事費も削減できます。

また、間取りをシンプルにすることで、将来的なメンテナンスやリフォーム費用を抑えられます。

閑散期に引っ越しができるようなスケジュールを組む

閑散期を狙って引っ越しや工事を進めると費用を抑えられます。

とくに工事費用は、需要の少ない時期に依頼すれば、割引や優遇を受けられることがあります。

通常、建設業界の閑散期は冬季や梅雨の時期です。この期間に合わせたスケジュールを立てることで、コストを効果的に削減できます。

外観の凹凸を減らす

建物の外観に複雑な凹凸を作ると、施工の難易度が上がり費用が増加します。

シンプルなデザインにして外壁の凹凸を最小限に抑えることで、建材費や施工費が大幅に削減できます。

外壁面を平坦に仕上げることは、断熱性能の向上やメンテナンス費用の削減にもつながり、長期的なコスト削減にも効果的です。

ドアを減らす

ドアの設置には、ドア自体の費用に加えて、取り付け工事やメンテナンス費用もかかります。

費用をおさえたいなら、部屋ごとにドアを設けるのではなく、開放的な空間を意識した設計にするのも1つの方法です。ドアの数を減らすことで、コストを抑えやすくなります。

ウォークインクローゼットや収納スペースにはカーテンを活用するなど、工夫次第でさらなる節約が可能です。

建て替え時に使える補助金

建て替え時に使える補助金は解体時、建築時、その他で分けられます。

それぞれの補助金を解説します。

解体時の補助金

解体時に使える補助金は以下の2点です。

• 老朽危険家屋解体撤去補助金
• アスベスト除去に関する補助金

老朽危険家屋解体撤去補助金は、老朽化した空き家の解体を促進し、地域の安全を確保するための制度です。

対象となるのは、倒壊の危険がある空き家や、周辺環境に悪影響を及ぼす可能性のある建物になります。

アスベスト除去に関する補助金は、アスベスト含有建材の除去工事費用を補助する制度です。

建物の解体や改修時に、アスベストの飛散による健康被害を防止することを目的としています。

建築時の補助金

建築時の補助金は以下のように、豊富にあります。

• 長期優良住宅化リフォーム推進事業
• 次世代ZEH+実証事業
• 戸建住宅ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス(ZEH)化等支援事業
• 次世代省エネ建材支援事業
• 集合住宅の省CO2化促進事業
• 子育てエコホーム支援事業

それぞれ条件によって異なるため、使える補助金は使わなければ損です。

年度や地域により内容が変動し、予算にも限りがあるため早めに情報収集しましょう。

一部の補助金事業は組み合わせることで、建て替えコストの大幅な軽減ができます。

>>建て替えに活用できる補助金はこの記事で紹介

建て替え中の住まいは？

建て替え工事は数か月から1年ほどかかる場合もあり、その期間中にどこで暮らすかを事前に計画しておくことが大切です。

仮住まいの選択肢としては、以下があげられます。

• 賃貸物件 (アパート、マンション、一軒家など)
• 短期賃貸マンション（ウィークリーマンション・マンスリーマンション）
• ホテル

予算や工事期間、家族の生活スタイルに合わせて最適な住まいを選び、建て替え期間をストレスなく過ごすことが大切です。

子どもがいる場合は学区も重要なポイントです。家具や家電の有無や荷物の量、保管スペースについても考えておきましょう。

仮住まいについて、詳しくは下記の記事で解説しています。記事を参考に、仮住まいにかかる費用や利便性を考慮して、引っ越しを計画的に進めていってください。

>>建て替え中の仮住まいはこの記事でチェック！

建て替え時に知っておきたい注意点

ここからは家を建て替える上で、知っておくべき5つの注意点を解説します。

• 再建築可能な土地かの確認
• 登記や名義の確認
• 既存不適格建築物かの確認
• 建て替え後の維持費
• 床面積が小さくなることもある

それぞれの詳細を見てみましょう。

再建築可能な土地かの確認

まず確認すべきなのが、その土地が再建築可能かどうかです。

都市計画法や建築基準法の改正により、以前は建築可能だった土地であっても、現在は建築できない場合があります。

• 接道要件の確認（建築基準法第43条）
• 用途地域の確認
• 建ぺい率・容積率の確認

とくに旗竿地や路地状敷地の場合は、現行法規に適合しない可能性が高いため、事前に建築士や不動産専門家に相談することをおすすめします。

登記や名義の確認

不動産登記簿を確認し、以下の点を精査する必要があります。

• 所有権の確認
• 抵当権などの担保権の有無
• 共有名義の場合の権利関係

相続物件の場合、登記が適切に更新されていないケースもあるため、建て替えの障害とならないよう、早めに確認と対応を行いましょう。

既存不適格建築物かの確認

既存不適格とは、建設時は適法だった建物が、法改正により現行の建築基準法に適合しなくなった状態を指します。

確認すべきことは以下の3点です。

• 建築年数と当時の建築基準
• 現行の建築基準との差異
• 建て替え時の制限事項

既存不適格建築物の建て替えでは、現行の建築基準法に完全に適合させる必要があるため、建物の規模や形状が制限される可能性があります。

建て替え後の維持費

新しい家の建築費用だけでなく、建て替え後の維持費についても考えましょう。

まず、建物が変わることで、固定資産税の変更があります。

建物の評価額が上がることによる税負担の増加については、建て替え前に確認しておきましょう。

また、新しい設備を導入するとそのメンテナンス費用や修繕費用がかかってきます。このように生活する上での維持費が必要になってくることがあるので、建て替え前に計画を立てておきましょう。

床面積が小さくなることもある

建て替えにより、予想に反して床面積が小さくなる可能性があります。

大きな要因は以下の2点です。

• 現行の建築基準法による制限
• 設計上の要件

要因1 現行の建築基準法による制限

敷地に対する建物の大きさを制限する容積率の規制により、建物の延床面積が制限されることがあります。

周辺住宅への日照を確保するための日影規制も、建物の形状や大きさに影響するでしょう。

道路からの距離に応じて建物の高さを制限する斜線制限により、建物の形状が制約を受け、結果として床面積が減少する可能性もあります。

要因2 設計上の要件

現代の住宅では、省エネ性能を高めるために断熱材の厚みが増加しており、これにより内寸が減少します。

地震に強い家を建てるために、耐震性能を確保するための壁厚が増加することも、床面積減少の一因となっています。

高齢化社会に対応するためのバリアフリー設計では、車いすでの移動を考慮して通路幅を広く確保する必要があり、これも使える床面積を減少させる要因です。

新しい建築基準や現代のニーズに対応するために、建て替え後の住宅では床面積が小さくなることもあります。

最新の設計技術や建材を活用することで、限られたスペースを効率的に活用し、快適な住空間を作りましょう。

Q&A 3階建ての建て替えで良くある質問

平家なら費用1000 万で建て替えができる？

標準的な30坪程度の平家でも、建て替えには2,000万～3,000万円程度が必要です。

3階建てだと2階建てより税金が高いの？

一般的に3階建ては2階建てより建築コストや評価額が高くなるため、固定資産税も高くなる傾向があります。

建て替えとリフォームで迷ったときは？

築年数が40年を超えている場合は建て替えを視野に入れるといいでしょう。コストを抑えたければリフォームがおすすめです。

建て替え・注文住宅に対応する優良な建設会社を見つけるには？

ここまで説明してきた建て替えは、あくまで一例となっています。

注文住宅の設計プランや費用は、施工店によって大きく異なることがあります。

そのときに大事なのが、複数社に見積もりを依頼し、「比較検討」をするということ！

実際に注文住宅を建てるには時間がかかるので、この記事で大体の予想がついた方は早めに次のステップへ進みましょう！

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一生のうちに注文住宅を建てる機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない建て替えをするためにも、建設会社選びは慎重に行いましょう！