隣接する土地は買ってはいけない！?隣地購入の際に考えること

隣接する土地を購入する場合の手順は？

隣接する土地は高かろうと借金してでも買った方が良いと昔から言われています。それ程隣接する土地は価値が高いと認識はされているものの、なかなか都合良く隣接する土地の購入機会には恵まれないものです。

しかし、日本は少子高齢化が進んでいることもあり、空き家や更地が増えるなど、隣接する土地を購入できる機会が訪れることがあるかもしれません。

隣接する土地購入が現実的な話になってきた時、迷いなく購入を進めるための手順を説明します。

購入した隣地の将来的な使用用途について

購入した隣接する土地の使用用途は広く、購入する人の希望に沿って使用することができます。

子どもの成長に伴って家が手狭になったため増築を検討する場合もあるでしょう。庭の延長とする人もいれば、駐車場として使う人もいます。また、将来的に二世帯住宅など建物を建てることも可能です。

隣接する土地についての広さや地目等の確認について

隣接する土地を購入するにあたっては、後々トラブルが生じないためにも境界を明確にしておくべきです。土地の広さを測量することで正確な広さを把握でき、トラブルも回避できます。

また、地目も確認しましょう。地目は登記事項証明書などに記載されています。

宅地となっていることが多いですが、過去に地目が沼地や田となっている場合などは地盤の弱さが懸念されるので地盤調査をしたり、基礎工事をしっかり行ったりするなどの対策が必要になります。

隣の土地を購入する流れ

隣地を購入する際は、以下5つのステップを踏みます。

• 【ステップ1】隣の土地の状況を確認
• 【ステップ2】土地の相場を調べる
• 【ステップ3】購入後の利用方法を決める
• 【ステップ4】隣の土地を購入する交渉
• 【ステップ5】購入の手続き

どのようなことをやるのか、詳しく解説していきます。

【ステップ1】隣の土地の状況を確認

土地の面積や権利関係を確認するために、法務局で公図と登記簿謄本を取得しましょう。

【登記簿謄本、公図から分かること】

• 土地の形状や面積
• 所有者情報
• 地番
• 抵当権などの権利関係

また、その土地が属する用途地域や建ぺい率・容積率などの建築制限も調べておきましょう。

大半の地域では、建ぺい率と容積率は、「〇〇（住んでいる地域）　建ぺい率」と検索すれば出てくる、都道府県や市が交付しているPDF資料で確認できます。

土地面積に建ぺい率を掛ければ建築できる面積の合計、容積率を掛ければ合計の床面積を計算できます。

これらの情報を独自に探すのは難しいですが、増築や建て替えなどの場合なら不動産会社が調査を引き受けてくれます。

【ステップ2】土地の相場を調べる

土地の適正価格を知る方法には、以下の2つの方法があります。

• 不動産会社の一括査定サービスを利用
• 国税庁が公表している路線価を調べる

【不動産会社の一括査定サービスを利用する方法】

一括査定サービスのサイトに購入したい隣地の住所と広さを入力すれば、お手軽に土地の価格を把握することが出来ます。

>>不動産をいくらで売れるか確認する

最低額は不動産屋によって異なるので、複数の一括査定サービスで査定額を出しておきましょう。

【路線価から調べる方法】

路線価を調べる場合は、以下の手順です。

• ネットで国税庁の財産評価基準書にアクセス
• 住んでいる都道府県を選ぶ
• 路線価図を選ぶ
• 住んでいる町を選ぶ

なお、隣地の場合は通常の取引価格に「増分価値」が加算されることがあります。

複数の要素で購入額が変わるので、しっかりと情報を集めましょう。

【ステップ3】購入後の利用方法を決める

土地の購入前に、具体的な活用プランを立てておきましょう。思い描いた使い方ができないと、隣地を購入した意味がありません。

住宅の増築や建て替えを考えている場合は、建築士に相談して実現可能な計画を立てましょう。

また、土地の利用方法だけでなく、将来的な土地の価値や維持費用も考慮する必要があります。

固定資産税などの経常的な支出に加え、土地の管理費用や将来的な建物の建築費用なども想定して計画を立てましょう。

【ステップ4】隣の土地を購入する交渉

土地所有者との交渉は直接行うのではなく、不動産屋に仲介してもらいましょう。

不動産屋に入ってもらえば、感情的なもつれを避け、スムーズな交渉が可能になります。

交渉では価格の提示のほか、支払条件や引き渡し時期、境界確認の方法など、具体的な取引条件についても詳細に話し合う必要があります。

特に隣地境界線は後々のトラブルを防ぐためにも、専門家に測量を依頼しましょう。

>>隣地境界線はこの記事で紹介！

【ステップ5】購入の手続き

売買条件が合意に達したら、不動産会社を通じて正式な売買契約を締結します。

契約書では以下のような内容を記載し、契約を締結します。

• 買主・売主の住所と氏名
• 土地の住所・面積
• 売買代金
• 支払方法
• 引き渡し時期
• 境界の確認方法
• 土地の住所・面積
• 特記事項

土地に何かしらの設備が備わっている場合は、特記事項として「土地に付属している設備はどうするか」も記載しておきましょう。

契約締結後は、決済・引き渡し日に向けて必要な手続きを進めます。

また、所有権移転登記や固定資産税の精算なども発生するため、司法書士や税理士など専門家の力を借りて手続きを進めることになります。

隣接する土地の購入金額について

土地の金額については、隣接する土地を得ることで土地の利用価値が上がる場合が殆どです。

例えば、旗竿状の土地を所有している場合、隣接する土地を購入することで整形地になったとすれば土地の価値は上がると思って良いでしょう。

また、土地の面積が大きくなることも資産価値を高め、更に角地だとすれば利用価値の上がる可能性はより高くなることが期待できます。

所有する土地に隣接する土地だからこそ購入することで価値が高まるのであり、遠方の人が同じ土地を購入したからといって価値が高まるわけではありません。

このように隣接する土地を売買する際には、資産価値が高まる要因なども考慮して金額が提示されることも多いようです。隣接する土地を購入するメリットは多くの人が知っているので、売り手は隣人にできるだけ高く土地を売りたいと思うでしょう。

購入する側も隣接する土地はどこか離れた場所に土地を購入する場合よりも高くなることは想定しているはずです。しかし、売り手の言い値のまま高い金額を払って後悔することもあるかもしれません。

まずは良い取引が行えるよう、隣接する土地のことを自分で調べることをお勧めします。路線価値やその地域の相場を参考にするなど、相場や坪単価を知っておくと良いでしょう。

課税価格の基準となる路線価は毎年7月に更新され、いつでも国税局のHPで閲覧できます。路線価を使って計算することで大体の土地の価格を把握しておきましょう。

また、地域毎で異なる土地の相場は不動産会社の運営するサイトや国土交通省の運営する土地総合情報システムというサイトなどで調べることができます。あくまで相場であって、実際には土地の条件によっても土地の価格は異なります。

接道状況は建築基準法などの関係もあって土地の価格に大きな影響を与える条件の一つです。一般的には接道が悪い土地はどんなに広く、場所が良かったとしても価格は安くなる傾向があります。

所有する土地の価値と購入希望の隣接する土地の価値、自分の所有する土地と購入する土地を合わせることによって生じる土地の価値を比べることで、隣接する土地の適正な増分価値が見え、価格交渉もやりやすくなるでしょう。

ただし、隣接する土地を購入できるチャンスは滅多にありませんので、余程の不当な金額でない限りは売り手側に合わせることも必要となってきます。

隣の土地は買ってはいけない！？購入における注意点

隣接する土地を購入するにあたって、トラブルになるようなことは誰もが避けたいでしょう。しかし、残念ながらトラブルが生じているのが現状です。

購入金額についてもですが、その土地に建物が建っている場合や土地の測量が必要な場合の費用の負担についてなど多岐に渡ります。

売主が土地を売る前に建物を解体してくれている場合もありますが、土地に建物が建っている状態でも売ることはできます。その場合、解体費用を見込んだ土地価格とするのが一般的です。

借地権付きの土地であった場合、建物の借地権者との間でも手続きが必要になるなど複雑になります。

また、土地売買の際の境界線の測量等は必ずしなければならないわけではありませんが、特に近年は買主からの要求が多くなっています。費用は売主の負担が一般的です。

土地を購入する前には、法務局で登記簿などを確認して土地の所有者や公図との違いがないかなどを入念に確認し、場合によっては現地に赴くことも必要です。

また、不動産会社を間に挟む場合、重要事項の説明があるはずなので不明点は全て聞いて解決しておきましょう。

大きなお金が動き、素人には馴染みのない法も関わってくるため、いくらトラブル回避のために注意を払ったとしても限界があります。専門家の知識を頼った方が無難だと言えるでしょう。

隣接する土地を購入した場合のメリット

隣接する土地は離れた場所に土地を買うよりも高くつきますが、隣接する土地を購入するとメリットがたくさんあると述べてきました。

具体的に隣接する土地を購入した場合どんなメリットがあるのでしょうか？ここでは隣接する土地を購入した場合のメリットを何点か挙げます。

メリット①土地の利用価値が上がる

所有する土地だけでは利用価値は高くないものの、隣接する土地が加わることで利用価値が大きく上がる場合があります。例えば、隣接する土地が道路付けの土地だった場合を考えてみましょう。

隣接する土地が道路に多く接しているだけで価値が上がり、新たに家を建てようとする際にも守らなければならない建築基準法をクリアできるようになる可能性が高まります。

また、扱いに困るような形の土地だったとしても隣接する土地を購入することで整った形の土地になれば、それだけで土地の利用価値は格段に上がります。

メリット②一つの土地としての利用で建築可能な面積の増加

元々所有していた土地と隣接する土地は所有者が違うということで二つの土地、不動産用語で言えば二筆と見なされます。

隣接する土地を購入することによって一つの土地として利用することができ、土地面積は大きくなるほど、高価格で取り引きされる場合が多くなります。

また、建築可能な面積が増えることによって理想の暮らしを実現することも可能です。二世帯住宅を建てることによって親世代と子世代が安心して暮らせる環境を作れるうえ、元々所有している土地に建つ建物の増築も気兼ねなくできるでしょう。

メリット③賃貸経営にも使える

土地は自分の快適な暮らしのためだけでなく、利益をもたらすものになることもあります。様々な法や規制、地域の条例などをクリアする必要がありますが、共同住宅を建てて運営することもできます。

また、賃貸駐車場として土地を有効活用する方法もあります。

メリット④日当たりの心配がなくなる

日当たりは住宅に住むにあたって重視したいポイントです。しかし、隣接する土地に建物が建つことによって日当たりが悪くなることが懸念されます。

実際に隣接する土地に家が建つことによって日当たりが悪くなったと悩んでいる人もいるようです。隣接する土地を購入して自分の土地とすることで将来隣地に建物が建つことがなく、日当たりの心配もなくなるでしょう。

更に、周辺の建物の環境などによっては風通しも良くなるのでより快適な住空間を手に入れられる可能性が高まります。

購入資金の借り入れ

住宅用に購入することがはっきりしていれば当然住宅ローンを使えますが、店舗や借家または駐車場など事業のために入手する場合は住宅ローンは使えないので注意しましょう。

建て替え・注文住宅に対応する優良な建設会社を見つけるには？

こここまで説明してきた建て替えは、あくまで一例となっています。

正確な建て替え金額を知るためには、建て替え前に「見積もり査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ！

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一生のうちに建て替えをする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない建て替えをするためにも、建設会社選びは慎重に行いましょう！