借地上の建て替え承諾料の仕組みと相場をご紹介します

借地の建物を建て替えるには？

土地を購入するのではなく、地主から土地を借り受けて家を建てている場合、家を建て替えるには地主の許可が必要です。

許可を得る際には、承諾料を地主に支払うのが一般的ですが、これは法的に定められたものではありません。

そのため、地主によっては特に承諾料を支払わなくとも家の建て替えを許可してくれる場合もあります。

ただ、借地契約は土地によって詳細な部分に違いがあるため、思いもよらない理由で土地貸借契約を解除されてしまわないよう、承諾料を払って権利を保護しておくことが望ましいでしょう。

もし、借地契約書に増改築を制限する項目がなく、建築物の制限に関する項目もない場合には、自由に建物を建て替えたり改築したりすることができるということですので、承諾料は基本的に不要です。

注意点として、どのような工事を行うかで承諾料の名目が変わることが挙げられます。

借地の条件変更がないただの建て替え工事、例えば木造住宅を取り壊して木造住宅を建てる場合や、リフォームを行う場合には「建替承諾料・増改築承諾料」という名目になります。

しかし、木造住宅を鉄筋コンクリート住宅に建て替える場合などは、契約書の内容を変更する必要がありますので、「借地条件変更承諾料」という名目にしなければなりません。

建て替えにかかる費用を考えると、承諾料を支払うとさらに金銭的な負担が大きくなってしまいますが、借地人の権利を守り、地主との関係性を良い状態に維持するために承諾料は欠かせないものです。

建て替え後や退去時のトラブルを防ぐためにも、多少費用はかかりますが、できる限り地主と相談し、きちんと承諾料を支払うようにしましょう。

承諾料を支払っても住宅ローンの承諾が得られるかは別

承諾料は、地主が建物の建て替えに同意しているということを表しているものです。

建て替えや新築を行う場合、住宅ローンを組んで費用を調達しますが、金融機関によっては住宅ローンの担保に土地を含めなければならない場合があります。

このような住宅ローンを利用して家を建て替える場合、地主に融資契約について合意してもらわなければなりません。

しかし、地主からすると他人のために自分が保証人になるということですから、基本的に同意が得られることはないでしょう。

このような場合、前もって承諾料を支払っていると、住宅ローン契約が結べず建て替えが不可能だったとしても、承諾料を返済してもらうことは難しいのです。

住宅ローンを利用して建て替えを行う場合には、まず建て替えの承認をもらってから金融機関に住宅ローンの相談を行い、地主の融資承諾が必要なら地主と相談し、融資承諾書に捺印が得られてから承諾料を払うようにすると良いでしょう。

また、金融機関では借地物件向けに土地が担保に入っていない住宅ローンが用意されている場合もあります。

地主の承諾が難しい場合には、このような金融商品を探して契約すると良いでしょう。ただし融資条件はかなり厳しくなります。

建替承諾料・増改築承諾料とは？

建替承諾料・増改築承諾料とは、リフォームや建て替えを行う際に必要となる承諾料のことです。

更地価格の約3%が目安で、更地価格が500万円の借地を借りている場合には、約15万円が承諾料の相場となります。

借地条件変更承諾料とは？

借地条件変更承諾料は、木造住宅を鉄筋コンクリート住宅に変更する場合や、住居を業務用建物に変更する場合、賃貸住宅に建て替える場合等に必要となる承諾料です。

相場は更地価格の10%が目安とされています。

更地価格は地域によっても変わりますが、建築条件を変更しない場合に比べ、変更すると平均で約7%承諾料が高くなってしまいますので、費用をできる限り抑えたい場合は、元の家と同じ条件で建て替えた方が良いでしょう。

借地上のそのほかの承諾料

借地にある建物を建て替える以外にも、借地を借りている場合にはさまざまな承諾料を支払う必要があります。

代表的なものとしては、借地契約を更新する際に支払う更新料、借地の権利を移転する際に支払う譲渡承諾料です。

借地契約を更新する際に支払う承諾料の相場は更地価格の約3%が相場ですが、法律で相場が決まっているわけではありませんので、契約書に更新料が記載されている場合はそちらが優先されます。

土地の場合は賃貸住宅と違って更新期間が長いため、更新を行うタイミングで契約内容を修正し、相場にあった額で更新料を計算し直すこともあります。

譲渡承諾料については、更地価格の約10%が相場です。

借地権の譲渡については、建物を売却すると借地権も同時に移転する仕組みになっているため、建物を売却する際には必ず地主の同意を得なければなりません。

何れにしても借地上の建造物の改築改装は先ず地主に相談し、日頃から人間関係や信頼性を構築しておきましょう。

もし、地主の許可なく建物を売却したとすると、借地権が解除されてしまいますので、注意が必要です。

建て替え・注文住宅に対応する優良な建設会社を見つけるには？

ここまで説明してきた建て替えは、あくまで一例となっています。

実際に建て替えをするべきなのか、リフォームをするべきなのかを検討するためには、プロに現状を相談し、「プランと費用を見比べる」必要があります。

そのときに大事なのが、複数社に見積もりを依頼し、「比較検討」をするということ！

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一生のうちに建て替えをする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない建て替えをするためにも、建設会社選びは慎重に行いましょう！