2025年01月17日更新
建て替えでかかる不動産取得税はいくら?算出方法や軽減措置を解説!
不動産取得税は物件や条件によって異なりますが、軽減措置を申請すれば大幅に抑えられます。
本記事では、不動産取得税の基本的な仕組みから算出方法、軽減措置について詳しく解説します。必要な知識を事前に把握して、建て替えの計画をスムーズに進めましょう。
目次
住宅の建て替えにかかる不動産取得税とは
不動産取得税は相続以外で取得した土地・建物に課される地方税で、原則一度だけ納めればいい税金です。
もし増改築などで価値が上がった場合も課税対象となります。
不動産取得税は、取得後に都道府県から納税通知書が届き、指定の金融機関で支払います。
また建て替えでは不動産取得税とは別に、以下のような税金がかかるため注意しましょう。
【建て替えの際にかかる税金】
- 印紙税(契約書など)
- 登録免許税(登記手続き)
- 完成後の固定資産税
- 都市計画税
不動産取得税は一度きりですが、固定資産税等は毎年課されるので、事前の把握が大切です。
不動産取得税の算出方法
不動産取得税は次の計算式で算出されます。
固定資産税評価額 × 税率(標準税率は4%)
固定資産税評価額は地方自治体が評価し、建物の種類や構造、築年数などで異なります。
不動産取得税はこの固定資産税評価額に基づいて計算され、2027年3月31日まで住宅や土地は特例で税率が3%に引き下げられています。
この特例(不動産取得税に係る特例措置)を受けるには、住宅の用途や面積など条件を満たすことが必要です。
不動産取得税の軽減措置とは
不動産取得税には、一定の条件を満たすことで税額を軽減できる制度が用意されています。
新築住宅の場合、軽減措置として以下の計算式が適用されます。
(建物の固定資産税評価額 − 1200万円)× 3%
この制度を利用することで固定資産税評価額が控除され、不動産取得税の負担を減らせます。
軽減措置の詳細は自治体ごとに異なる場合がありますので、具体的な内容については各自治体のサイトや窓口で確認しましょう。
不動産取得税の軽減措置を受けるための条件
軽減措置を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。
住宅の床面積 | 50㎡以上240㎡以下であること。 |
自己居住用 | 対象の住宅が自己居住用であること。 |
申請期限 | 軽減措置を適用するには、一定期間内に申請を行うこと。 |
申請期限を過ぎてしまうと軽減措置が適用されないため、注意が必要です。
必要書類を事前に準備し、適切な手続きを行いましょう。
また、建て替えから1年以内に増築した場合は条件から外れるため、軽減措置が受けられなくなる点に注意しましょう。
不動産取得税がかからないパターン
軽減措置によって非課税になる以外にも、条件次第で不動産取得税が課されない場合もあります。
相続での取得 | 相続によって不動産を取得した場合は課税対象外となります。 |
免税点未満 | 不動産の価格が免税点を下回る場合、課税されません。 |
たとえば、土地の場合は価格が10万円未満、建物の場合は23万円未満であれば課税されない仕組みです。
このように、特定の条件に該当することで不動産取得税を回避できる場合があるため、自分のケースが該当するか確認しましょう。
不動産取得税の軽減措置を申請する際のポイント
不動産取得税の軽減措置を申請する際には、適切なタイミングと書類の準備が重要です。以下にポイントをまとめました。
ポイント1 申請のタイミングに気をつける
不動産取得税軽減措置の申請期限は自治体によって異なり、不動産を取得した日から60日いないに申告する必要があります。
たとえば、東京都では不動産を取得した日から30日以内に申請する必要があります。申請が遅れると軽減措置を受けられなくなる可能性があるため、早めの手続きを心がけましょう。
地方自治体ごとに申請期限が異なる場合もあるため、事前に確認することをおすすめします。
ポイント2 必要書類を確認する
申請時に必要な書類は自治体によって異なりますが、以下のような書類が必要になります。
- 不動産取得税申告書
- 不動産取得税課税標準の特例申請書
- 土地の不動産取得税減額適用申請書
- 建物の不動産取得税減税適用申請書
- 売買契約書のコピー
- 建物全部事項証明書
これらの書類は、自治体の窓口や公式ウェブサイトで入手可能です。
また建て替えの際には追加で書類が求められる場合もあるため、事前に確認しておきましょう。
不動産取得税がかかるタイミング
不動産取得税が課されるのは、以下の3つのタイミングです。
取得時 | 不動産を取得した際に課税 |
通知時 | 取得後、数か月以内に自治体から納税通知書が届く |
支払い期限 | 納税通知書に記載された期限内に支払い |
不動産取得税は一括払いが基本ですが、自治体によっては分割払いもあります。
支払い方法については、納税通知書に記載されている案内に従って手続きしましょう。
建物だけ課税対象となるケースと申告方法
建て替えで自分の土地に新築した場合は、建物のみが不動産取得税の課税対象になります。
※土地は新たに取得したものではないため、課税されません。
申告方法としては、新築後に「不動産取得税申告書」を管轄の都道府県税事務所に提出します。
この申告書は窓口で受け取るか、各自治体のホームページからダウンロード可能です。
提出期限は多くの自治体で取得日から10〜60日以内で、「取得日」は建物の登記日を指します。
申告後、都道府県事務所から納付書が届きますが、軽減措置で税額が0円の場合は納付書が送られないこともあります。
納付書が届いた場合、期限内に支払いを済ませましょう。
不動産取得税の支払いモデルケース
以下の条件を元に、軽減措置を受けられない場合と受けた場合のシミュレーションをみてみましょう。
- 土地取得: 2023年4月、150平米
- 住宅新築: 2023年11月、床面積100平米
- 固定資産税評価額: 家屋2,000万円、土地1,500万円
新築住宅で軽減措置を受けられない場合
税率:3%(住宅用)
計算式:不動産取得税額 = 固定資産税評価額 × 税率
2,000万円 × 3% = 60万円
不動産取得税額は60万円
新築住宅で軽減措置を受ける場合
控除額:新築住宅(1,200万円控除)
計算式:(固定資産税評価額 − 控除額) × 税率
(2,000万円 − 1,200万円) × 3% = 24万円
新築住宅の不動産取得税額は24万円
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後悔しない、失敗しない建て替えをするためにも、建設会社選びは慎重に行いましょう!
この記事の監修者プロフィール

タクトホームコンサルティングサービス
亀田融一級建築施工管理技士、宅地建物取引士。東証1部上場企業グループの住宅部門に33年間勤務。13年間の現場監督経験を経て、住宅リフォーム部門の責任者として部分リフォームから大規模リノベーションまで2,000件以上のリフォームに関わる。2015年に退職して現在は、タクトホームコンサルティングサービス代表として、住宅診断を行う傍ら、住宅・リフォーム会社へのコンサルティング活動を行っている。
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