ZEH住宅とは？特徴や基準、補助金について解説

ZEH住宅とは？環境にやさしい住宅

ZEH（ゼッチ）住宅とは、太陽光発電による電力創出や、省エネルギー設備の導入により年間の一次エネルギーの消費量と生産量の収支がゼロ以下となることを目指した住宅を指します。
（参考：資源エネルギー庁｜ＺＥＨの定義）

ZEHは「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（Net Zero Energy House）」の頭文字を略称したもので、簡単に訳すと「省エネ性能の高い家」となります。

日本国内では現状、第一次エネルギーの約9割を輸入に頼っており災害に対するエネルギーの供給も充分ではありません。

ZEH住宅は、このような現状に鑑みた政府が推進する政策の一環です。

ZEH住宅と長期優良住宅の違い

高性能な住宅基準として比較されるZEH住宅と長期有料住宅には、どのような違いがあるのでしょうか。

下記にそれぞれの評価基準をまとめました。

上記のとおり、ZEH住宅は省エネ性能の高い家であり、長期優良住宅は数世代にわたって長く住める家に分類されます。

>>長期優良住宅について詳しく知りたい人はコチラ

ZEH住宅となるための条件

ZEH住宅として認定されるためには、以下の3つの条件を満たす必要があります。

それぞれの条件を詳しく解説します。

条件1 省エネ性

ZEH住宅では、省エネ性能が高い設備の導入により一次エネルギーを従来の20%削減することが求められます。

一次エネルギーとは、石油や石炭、天然ガスなどの自然界から得られるエネルギー源です。

中でも、エネルギー消費が高いとされる下記の機器においてはZEH基準を満たしたものを導入する必要があります。

LED照明や省電力の換気設備を用いて消費エネルギーの削減が求められます。

条件2 断熱性

室内外に熱を伝えにくくする断熱性能も条件として求められます。

UA値が低い断熱性能に優れた住宅は、冬には室内の暖かさを逃さず、夏は外気の影響を受けにくくなります。

高性能の窓や断熱材を用いることにより、断熱性の向上が可能です。

条件3 創エネルギー性

ZEH住宅として認められるためには、創エネルギー設備を導入している必要があります。

創エネルギーとは、太陽光や風力などの自然界に存在するエネルギーから電力を作り出すことを言います。

代表的な創エネルギー設備としてあげられるのは太陽光発電で、屋根にパネルを取り付け発電が可能です。

太陽光発電でなくとも、エネルギーを生み出す設備の導入が求められます。

ここまであげた条件を満たし、エネルギー消費量と生産量の差し引き0以下を目指します。

ZEH住宅の種類

一口にZEH住宅と言ってもさまざまな種類があります。

なお、集合住宅のZEHとして使われる「ZEH-M」は割愛し、この項では戸建住宅におけるZEH住宅の種類を解説します。

種類1 ZEH（ゼッチ）

ZEHはZEH住宅の最もスタンダードな型で、2030年には新築戸建住宅に義務化される可能性があります。

【ZEHの要件】

• 断熱性と省エネルギー性により20％以上、創エネルギー設備により100%の一次エネルギー消費量を削減する。

つまり、理論上ではエネルギー消費量が0となることがZEHの要件となります。

種類2 ZEH+（ゼッチプラス）

ZEH+は、ZEHよりもさらに省エネを実現するために性能基準が追加されています。

【ZEH+の要件】

• 断熱性と省エネルギー性により25％以上、創エネルギー設備により100%の一次エネルギー消費量を削減する
• 「外皮性能のさらなる強化」「家庭用エネルギー管理システムの導入により冷暖房や給湯機を制御」「電気自動車の充電設備を設置」のうち、2つの要件を満たす。

種類3 次世代ZEH+（ジセダイゼッチプラス）

次世代ZEH+は、ZEH+の条件に加えてさらなる創エネルギーによりエネルギー消費率を拡大したZEHです。

以下の要件を満たす必要があります。

【次世代ZEH+の要件】

• ZEH+の要件を満たす
• 「V2H設備」「蓄電システム」「燃料電池」「太陽熱利用温水システム」のいずれかを導入する

種類4 Nearly ZEH（ニアリーゼッチ）

Nearly ZEH（ニアリーゼッチ）とは、寒冷地・低日射地域・多雪地域を限定としたZEHです。

【Nearly ZEHの要件】

• 断熱性と省エネルギー性により20％以上、創エネルギー設備により75〜100%の一次エネルギー消費量を削減する。

降雪量や日照率などの理由により、太陽光発電で創エネルギーできないエリアでもZEH認定を受けられます。

種類5 ZEH Oriented（ゼッチオリエンテッド）

ZEH Oriented（ゼッチオリエンテッド）は、都市部をはじめとした土地の狭さから創エネルギー性が低い住宅を対象としたZEHです。

【ZEH Orientedの要件】

• 断熱性と省エネルギー性により20％以上の一次エネルギーを削減する。

ZEHを指向して作られた住宅であれば創エネルギー設備の導入は必要ありません。

太陽光パネルを充分に設置できない住宅でもZEH認定を受けられます。

ZEH住宅のメリット

ZEH住宅は環境に配慮されているだけではなく、以下のようなメリットもあります。

【ZEH住宅のメリット】

• 売却額が高くなる可能性がある
• 光熱費が削減できる
• 非常用電力を備えられる
• ヒートショックが起こりにくい
• 補助金が使える

それぞれのメリットを詳しく解説します。

メリット1 売却額が高くなる可能性がある

ZEH住宅はBELSと呼ばれる認定制度で高く評価されるため、一般的な住宅と比較すると売却額が高くなる可能性があります。

BELSの認定を受けると省エネ性能が表面化するため、買主にとって安心できる判断材料となります。

メリット2 光熱費が削減できる

ZEH住宅では、昨今家計を圧迫する光熱費の削減が可能です。

一般的な住宅よりも高い断熱性や省エネ性を持っているため、冷暖房をはじめとした電気の使用量が削減できます。

さらに、太陽光発電によって自宅の電力を賄えるため、電力会社から買う電力も減らせるでしょう。

メリット3 非常用電力を備えられる

太陽光発電とともに蓄電池を導入すると、非常用電力が備えられます。

地震大国の日本では、災害に対するエネルギーの供給が課題です。

太陽光発電で貯めた蓄電池があれば、有事の際でも安心して過ごせるでしょう。

メリット4 ヒートショックが起こりにくい

ZEH住宅は、高い断熱性により真冬の「ヒートショック対策」にもなるというメリットがあります。

冬場の脱衣所など温度変化の大きい場所はヒートショックの危険があると言われています。

断熱性の高いZEH住宅であればヒートショックのリスクを最小限にまで抑えられるでしょう。

メリット5 補助金が使える

補助金が使えるのもZEH住宅のメリットです。

ZEH住宅は、政府が推進する政策の一環であるため国や自治体から補助金を受け取れます。

建築コストが高いZEH住宅ですが、補助金が活用できれば初期費用を抑えられるでしょう。

ZEH住宅における補助金や助成金については「ZEH住宅で活用できる補助金・助成金制度」で詳しく解説しています。

ZEH住宅のデメリット

ZEH住宅には多くのメリットがある一方で、見逃せないデメリットもあります。

メリットばかりに目を向けず、デメリットも加味した上で検討してみましょう。

デメリット1 建築コストが高い

ZEH住宅は、建設価格や設備投資などのコストが増えるため一般的な住宅よりも建築コストが高くなります。

間取りや仕様がすべて同じである一般住宅とZEH住宅を比較すると、250〜300万円程度価格に差が出ます。

設備のグレードや家の大きさによって、建設コストはさらに上昇するでしょう。

デメリット2 メンテナンス費用がかかる

次にあげられるデメリットは、メンテナンス費用がかかることです。

ZEHの要件となる太陽光発電のパネルは、常に屋外にあるため強い日差しや強風で損傷する可能性があります。

長い間効果的に利用するためには、定期的なメンテナンスが必須となります。

太陽光発電のメンテナンスは、1回あたり約2万円の費用が必要です。

デメリット3 設計に制限がある

ZEH住宅は断熱・気密性の基準が設けられているため、希望した間取りが実現できないこともあります。

具体的には、熱の出入りの多い大きな窓や飾り窓は少なくする、太陽光パネルを設置しやすい屋根の形状にするなどです。

ZEH住宅の基準を満たしつつ、理想に近い家を建てるためには、施工業者との綿密な相談が重要となります。

ZEH住宅の建築費用・坪単価

住宅の規模や設備のグレードによって一概に言えませんが、ZEH住宅の建物本体の坪単価は80万円台が目安です。

国土交通省が発表している「令和5年度 住宅市場同行調査報告書」によると、注文住宅における平均的な坪単価は以下のとおりでした。

上記のとおり、一般的な住宅の坪単価は40万円前後であることから、ZEH住宅の坪単価の高さがうかがえるでしょう。

>>ZEH住宅の坪単価について詳しくはコチラ

ZEH住宅で活用できる補助金・助成金制度

ZEH住宅には、活用できる補助金や助成金制度があります。

補助金や助成金制度は申請しないと受け取れないため、どの制度が利用できるか確認しましょう。

1 戸建住宅ZEH化等支援事業

戸建住宅ZEH化等支援事業は、ZEHの要件を満たした住宅を対象とした補助金制度です。

年度毎に予算が確保されていますが、上限に達した時点で受付終了となります。

2 子育てエコホーム支援事業

子育てエコホーム支援事業は、ZEH住宅や長期優良住宅を新築で購入した子育て世帯・若年層世帯を対象とした補助金制度です。

補助金の申請や手続きは家主が行うことはできず、エコホーム支援事業者に委託する必要があります。

なお、子育てエコホーム支援事業は2024年11月30日をもって交付申請の予約受付を終了する予定です。

3 最大1,000万円の贈与税非課税

ZEH住宅は国土交通省が制定する「良質な住宅」の要件を満たしているため、贈与税における非課税限度額が1,000万円に拡張されます。

非課税枠の拡張は若年層世帯の住宅購入を後押しする目的の制度です。

当初は2023年12月を期限としていましたが、現在は2026年12月に延長されています。

家屋の延床面積や所得による制限はありますが、1,000万円までの贈与が非課税となるため、両親や祖父母からの援助がある人は活用してみましょう。

出典：国土交通省｜良質な住宅・建築物の取得・改修に関する支援制度等説明資料

4 住宅ローン控除

2024年に住宅ローン控除は縮小されましたが、ZEH住宅では最大409.5万円が控除されます。

ZEH住宅の控除額は以下の計算式から算出可能です。

つまり、4,000万円のローン残高がある場合、年間の控除額は4,000万円×0.7%で28万円です。

これに控除期間である13年をかけた364万円が最大控除額となります。

控除額は住宅ローン残高によって変動するため、毎年同じ控除額でない点には注意が必要です。

ZEH住宅における補助金申請の流れ

ZEH住宅における補助金や助成金制度の対象となるためには、さまざまな条件が課せられています。

しかし、実際にはZEH住宅の専門業者に依頼すれば家主の負担は大きくありません。

ZEH住宅における流れを理解して、スムーズに補助金や助成金を受け取りましょう。

ZEH住宅における補助金の注意点

ZEH住宅の補助金を申請する際にはさまざまな注意点があります。

予算や申請条件が厳格に定められているため、余裕をもって手続きをする必要があります。

注意点1 ZEH住宅の補助金には予算がある

ZEH住宅の補助金には予算があります。

このため、公表されている時期より前倒して受付が終了する可能性が考えられます。

予算内に間に合わせるためには早めに必要書類を準備し申請を進めましょう。

ZEH住宅における補助金の予算残高はネット・ゼロ・エネルギー・ハウス補助事業サイトの公募情報（一般公募）より確認可能です。

注意点2 制度によって補助金額や採択方式が異なる

ZEH住宅の補助金や助成金は、制度によって補助金額や採択方式が異なります。

このため、補助金や助成金を活用する際には、必ず国や自治体のホームページを確認しましょう。

中には先着順の補助金や助成金もあるため、常に最新の情報に更新しておく必要があります。

注意点3 補助金申請後は設計の変更ができない

ZEH住宅は、一度補助金の申請をすると設計の変更はできません。

なぜなら、ZEH住宅の要件である断熱性能や省エネ性能は間取りや仕様の変更により変化してしまうからです。

建築中における間取り変更や窓の変更はよくありますが、ZEH住宅では変更不可となるため注意しましょう。

注意点4 「ZEHビルダー」または「ZEHプランナー」を選ぶ必要がある

ZEH住宅は「ZEHビルダー」または「ZEHプランナー」を選ぶ必要があります。

ZEHビルダーは工務店や建築会社、ZEHプランナーは建築事務所など、登録する事業者の業種により選択します。

ZEHビルダーやZEHプランナーに登録していない施工業者にZEH住宅の依頼をしても、補助金制度の対象とならないため注意しましょう。

【Q&A】ZEH住宅に関するよくある質問

太陽光発電なしでZEH認定は取得できますか？

ZEH認定は太陽光発電なしでも取得可能です。

ZEH住宅として認定されるためには太陽光発電をはじめとした創エネ設備が必要となります。

しかし、寒冷地を対象とした「Nearly ZEH」や狭小住宅を対象とした「ZEH Oriented」はその限りではありません。

認定を受けるためにはそれぞれ要件があるため、詳しくはZEHビルダーZEHプランナーに登録されている施工会社へ相談してみましょう。

ZEH住宅が普及しない理由はありますか？

ZEH住宅の普及率はいまだ全体の20%程度であり、普及しない最大の理由は建築コストの高さと言われています。

ZEH住宅の基準を満たすためには高性能な断熱材や最新の省エネ機器の導入が不可欠であるため、従来の一般的な住宅よりも建築コストがどうしても高くなってしまいます。

国や自治体ではZEH住宅の建築コストを抑えるための補助金や助成金が利用できるので活用してみましょう。

ZEH住宅に問題点はありますか？

ZEH住宅には新築時の建築コストが高い、定期的なメンテナンスが必要であるなどの問題点があげられます。

しかし、長期的な目で見ると電気代をはじめとした光熱費が削減できるためコストの回収が可能です。

住宅によって異なりますが、太陽光発電による余剰電気が得られれば売り電による収入も見込めます。

建て替え・注文住宅に対応する優良な建設会社を見つけるには？

ここまで説明してきた建て替えは、あくまで一例となっています。

注文住宅の設計プランや費用は、施工店によって大きく異なることがあります。

そのときに大事なのが、複数社に見積もりを依頼し、「比較検討」をするということ！

実際に注文住宅を建てるには時間がかかるので、この記事で大体の予想がついた方は早めに次のステップへ進みましょう！

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一生のうちに注文住宅を建てる機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない建て替えをするためにも、建設会社選びは慎重に行いましょう！