注文住宅に消費税はかかる！消費税における計算方法や控除制度を解説

注文住宅・中古住宅・土地における消費税の違い

住宅や土地の購入時には、消費税がかかるケースとそうでないケースがあります。

下記に、注文住宅・中古住宅・土地における消費税の違いをまとめたので確認しましょう。

住宅・土地の種類	消費税の有無
注文住宅（新築住宅）	有
中古住宅（売主が個人の場合）	無
土地	無

消費税がかかるのは注文住宅や新築住宅であり、中古住宅においては売主の属性により課税されるか否かが決まります。

中古住宅を個人から個人に売却する際、戸建・マンションに限らず非課税の対象です。

一方で、売主が不動産会社の場合には課税の対象となります。

土地売買の場合は、いかなるケースであっても消費税の課税対象にはなりません。

土地売買について詳しくは、当記事内の「注文住宅建築時に消費税がかからないもの」で解説します。

注文住宅建築時に消費税がかかるもの

注文住宅を建てる際、建物本体のみではなくさまざまなものに消費税がかかります。

住宅購入における消費税は高額なものになるため、課税対象の範囲や大まかな費用を理解しておきましょう。

1 建物本体

前途したとおり、注文住宅の建物本体は課税対象となります。

中古住宅と同様に、売主が個人であるケース非課税となりますが、多くの注文住宅は住宅メーカーなどの法人が取引相手となることが一般的です。

このため、建物本体には消費税がかかるものと考えておけば相違はないでしょう。

2 仲介手数料

契約締結時や引き渡し時に不動産会社へ支払う仲介手数料にも、消費税がかかります。

仲介手数料は、購入価格によって下記のように上限が設けられています。

売却価格	仲介手数料の上限
200万円以下	売却価格の5%+消費税
200万円以上400万円以下	売却価格の4%+消費税
400万円以上	売却価格の3%+消費税

具体例をあげると、1,000万円の注文住宅における仲介手数料は30万円（売却価格の3%）+3万円（消費税）で33万円です。

3 住宅ローン手数料・司法書士報酬

金融機関で住宅ローンを利用する場合、ローン手数料に消費税がかかります。

ローン手数料は金融機関により異なりますが、具体例をあげると楽天銀行では一律30万円の手数料に消費税がかかり33万円となります。（出典：楽天銀行｜融資事務手数料、事務手数料）

なお、登記自体に消費税はかかりませんが、司法書士へ登記を依頼する場合は消費税が発生するので注意しましょう。

注文住宅建築時に消費税がかからないもの

注文住宅建築時には消費税がかかるもののある一方で、そうでないものも数多くあります。

この項では、注文住宅において課税対象とならず消費税がかからないものを解説します。

土地の購入費用

土地は消費するものでなく、資本が移転するとみなされるため、購入費用に消費税はかかりません。

土地の貸付における場合この限りではありませんが、購入の場合は取引相手に問わず消費税は発生しません。

印紙

注文住宅の建築工事請負時や、契約時に必要となる印紙にも消費税はかかりません。

なぜなら、印紙自体が印紙税と呼ばれる税金であるからです。

二重課税としないため、印紙には消費税がかかりません。

登録免許税・不動産取得税

登録免許税や不動産取得税にも消費税はかかりません。これは前途した印紙と同様に二重課税となるからです。

注文住宅建築において「⚪︎⚪︎税」と名つく項目に消費税はかからないと考えて良いでしょう。

保険料

住宅購入時に加入する保険の保険料は、非課税取引に該当するため消費税はかかりません。

プランに応じて加入する保険料にも消費税はかかりません。

注文住宅における消費税の計算方法

注文住宅における消費税の計算では、建物と土地を分けて考える必要があります。

前途したように、土地代金は非課税となっており消費税はかからないからです。

具体例として建物価格2,000万円、土地価格2,500万円で注文住宅を建てる際の消費税を計算してみましょう。

住宅購入時に使える税金の優遇制度（軽減制度）

住宅購入時には、要件を満たすことで使える優遇制度や軽減制度があります。

申請しないと受けられ無い制度もあるため、それぞれの要件を確認しておきましょう。

なお、贈与税の非課税措置については下記の記事で詳しく触れています。

>>贈与税の非課税措置について詳しくはコチラ

1 住宅ローン減税制度

住宅ローン減税（控除）とは、返済期間10年以上の割賦償還方式で借入を行い、なおかつ一定の要件を満たすと、最長で13年間ローン残高の0.7%が所得税から控除される制度です。

これまでは新築住宅が対象の制度でしたが、税制改正により2025年4月からは省エネ基準適合が義務付けられます。（出典：国土交通省｜住宅ローン減税）

住宅ローン減税の必要書類や手続きの方法については、下記の記事で詳しく触れています。

>>住宅ローン減税について詳しくはコチラ

2 長期優良住宅における減税制度

長期優良住宅では、所得税・登録免許税・不動産取得税・固定資産税の軽減措置があります。

適用を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。

長期優良住宅における軽減措置の要件
・居住用の家屋であり、所有者が居住すること ・引き渡しもしくは工事完了から6か月以内に入居すること ・床面積が50㎡以上あること ・店舗として利用する場合には、床面積の2分の1以上が居住用であること ・合計所得金額が2,000万円以下であること

適用期限は税によって異なるため、制度を利用する時は余裕を持った建築計画を立てましょう。

3 登録免許税における減税制度

令和6年度の税制改定により登録免許税の軽減措置が延長されています。

土地の売買による所有権の移転登記等の税率の軽減（租税特別措置法第72条第1項）では、所有権の登記が本来2.0%の税率であるところ、1.5%まで軽減されています。

出典：国税庁｜土地の売買や住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ

登録免許税の軽減措置における適用期限は、令和8年3月31日までです。

4 不動産取得税における減税制度

不動産取得税の軽減措置では、新築住宅・中古住宅に対する標準課税額から一定の金額を控除します。

本来4%である不動産取得税の税率が3%になる制度で、適用期限は令和9年3月31日までとなります。(出典：国土交通省｜不動産取得税に係る特例措置)

5 固定資産税・都市計画税における減税制度

注文住宅をはじめとした新築住宅には、固定資産税の軽減措置があります。

戸建の場合、下記の要件を満たすと固定資産税が3年間2分の1となります。

延床面積	50㎡以上280㎡以下
建築期限	2026年3月31日

制度6 印紙税における制度

所得税法等の一部を改正する法律により、令和9年3月31日までに作成された下記の契約書における印紙税の軽減措置が適用されます。

契約書	契約金額
不動産譲渡契約書	10万円を超えるもの
建設工事請負契約書	100万円を超えるもの

軽減措置後の税率は契約金額によって異なるため、詳しくは国税庁のページを参考にしましょう。

住宅購入時に使える補助金制度

住宅購入時には、優遇制度や軽減制度の他に一定の要件を満たすことで使える補助金制度があります。

補助金制度は毎年が変更されるため、常に最新情報を確認する必要があります。

予算に達し次第、早期終了する制度もあるため注意しましょう。

>>住宅購入時に使える補助金制度について詳しくはコチラ

【Q&A】注文住宅の消費税に関するよくある質問

注文住宅の表示価格は消費税込みですか？

注文住宅の表示価格は消費税込みとなっています。

財務省では、2021年より消費税の総額表示を義務化しており、注文住宅も例外ではありません。

出典：政府広報オンライン｜令和3年4月から総額表示が義務化

住宅購入の消費税10%はいつからはじまりましたか？

住宅購入における消費税10%は2019年10月1日の引き渡しよりはじまりました。

2025年現在では、注文住宅や新築住宅の購入時には10%の消費税がかかります。

増税時における注文住宅へ経過措置はありますか？

2019年の増税時には、経過措置として下記の制度が利用できました。

増税時における経過措置

• 住まい給付金の増額
• 贈与税非課税枠の拡大

住まい給付金の増額、贈与税非課税枠の拡大の期限はいずれも2021年12月31日となっており、現在は終了しています。

住宅ローンに消費税はかかりますか？

住宅ローンは消費税がかかりません。

しかし、住宅ローン契約時に際する事務手数料や融資手数料には10%の消費税がかかります。

建て替え・注文住宅に対応する優良な建設会社を見つけるには？

ここまで説明してきた建て替えは、あくまで一例となっています。

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一生のうちに建て替えをする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない建て替えをするためにも、建設会社選びは慎重に行いましょう！