実家の建て替えで後悔しないためには？費用相場や補助金、贈与税についても解説

実家を建て替えるタイミング

実家を快適に住みやすくする方法としては、「リフォーム」と「建て替え」の2つが考えられます。

ここでは、リフォームよりも建て替えを選んだ方がよい3つのケースについて解説します。

• 建物が老朽化している場合
• 二世帯住宅にしたい場合
• 実家が空き家になった場合

一つずつ詳しくみてみましょう。

建物が老朽化している場合

例えば、建物の老朽化が進んでいる場合や現代の耐震基準に適合していない場合は、リフォームでは対応が難しいこともあります。

また、建物が「再建築不可物件」に該当している場合もあるため、事前に自治体や施工会社・設計士へ確認することが重要です。

このようなケースでは、安全性の確保や快適な居住環境の整備を最優先に考えることが大切になります。

二世帯住宅にしたい場合

両親が住んでいる家を二世帯住宅にする際には、建て替えが最も現実的な選択肢となります。

親との同居は、互いに助け合える安心感が得られる一方で、プライバシーの確保も欠かせません。

二世帯住宅にすることで、家族それぞれが独立した生活空間を持ちながら、共有スペースで自然と集える環境が作れます。

これにより、プライバシーを守りつつも、家族のつながりを大切にした温かい暮らしが実現できます。

>>二世帯住宅の建築費用はこちらの記事で紹介！

実家が空き家になった場合

実家が空き家の状態になっている場合、放置すると老朽化により倒壊の危険が増します。

さらには、動物が住みついたり、不審者が出入りしたりするなどのリスクがあリます。

家族が別の場所で暮らしており、実家に戻る予定がなければ、空き家をそのまま放置せずに活用する方法を考えることが大切です。

例えば、賃貸住宅に建て替えて活用すれば、空き家対策と収益の確保を同時に図れます。

実家の建て替えにかかる費用

実家の建て替え費用の相場は、2,000万円〜4000万円程度です。

ただし、最近の建築費高騰により、5,000万円を超える場合もあります。

費用の内訳については以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてみてください。

>>家の建て替え費用や諸費用の内訳はこの記事で紹介！

建て替え費用

住宅の建て替え費用は最低でも以下の費用がかかります。

木造2階建て戸建て	1,800万円〜
木造3階建て戸建て	2,000万円〜
平家	2,000万円〜

円安や情勢不安による物価高騰により住宅の費用は値上がりしています。

仮に完全分離型のように親世帯・子世帯を分けるタイプの二世帯住宅を建てる場合、4000万円以上になることもあるでしょう。

解体費用

建て替えでは、既存建物の解体費用が必須です。

解体費用は建物の構造や立地、環境によって異なりますので、以下を参考にしてみてください

木造住宅の解体費用	4〜5万円/坪
軽量鉄骨住宅の解体費用	6〜7万円/坪

たとえば、30坪の木造住宅を解体する場合の相場は120〜150万円になります。

予想される基本費用だけでなく、状況に応じた追加費用が発生することもあるため、事前に詳細な見積もりを取ることが大切です。

>>建物の解体費用はこの記事で紹介

諸費用

建て替えに必要となってくる費用は以下のとおりです。

• 地盤調査費
• 登記費用
• 引越し費用
• 仮住まい家賃
• 家具・備品の購入費用

建て替え時には土地や建物の登記が必要で、一般的に土地家屋調査士や司法書士に依頼し、費用は20万円程度が目安です。

解体時には「建物滅失登記」、新築後には「建物表題登記」や「所有権保存登記」が必要となります。

また、建て替え工事期間中は仮住まいが必要になることが一般的です。

通常、解体から完成まで半年以上かかるため、仮住まいの賃料を含めた予算計画を立てましょう。

税金

建て替えには以下の税金がかかってくるため、計画に組み込んでおきましょう。

税金の種類	備考
印紙税	建築請負契約書や住宅ローン契約書に収入印紙を貼付して納付する。 契約金額に応じて税額が変動し、軽減税率が適用される場合もある。
不動産取得税	都道府県に納付する。新築住宅の場合、一定の条件を満たせば軽減措置がある。 固定資産税評価額をもとに計算される。
登録免許税	所有権保存登記や抵当権設定登記時に発生する。 一般住宅特例等の軽減措置がある。 固定資産税評価額や債権金額に応じて税率が変動する。

実家を建て替える際の流れ

実家を建て替える際、多くの人がまず「どこから始めれば良いのか」と悩むことが多いでしょう。

ここからは建て替えをスムーズに進めるため、基本的な建て替えの流れを解説します。

• 【ステップ1】住宅会社探し
• 【ステップ2】敷地の調査
• 【ステップ3】住宅会社との契約
• 【ステップ4】手続き関連
• 【ステップ5】引越し
• 【ステップ6】家の解体
• 【ステップ7】新築工事
• 【ステップ8】引渡し

計画の立案から完成まで、それぞれの段階で必要な準備や手順を把握しておくことで、計画が滞ることなく進められるでしょう。

>>家の着工から完成までの流れはこの記事で紹介！

【ステップ1】住宅会社探し

実家の建て替えを進める際には、信頼性の高いハウスメーカーや工務店を選ぶことが重要です。

建て替えを依頼するハウスメーカーは、施工期間中だけでなく、完成後のアフターケアも含めて長期的な付き合いが求められるパートナーになります。

そのため、さまざまな会社の実績や対応をしっかりと比較し、自分たちに最適な選択ができるよう慎重に検討しましょう。

【ステップ2】敷地の調査

建築計画を進めるうえで、敷地調査は事前に行うべき重要な工程です。

通常、この調査は見積もりを依頼したハウスメーカーや施工業者が対応します。

調査内容は以下の通りです。

建物の安全性に関わる調査	・土地の地盤の強度 ・地下水位 ・土壌の性質 など
設計時に反映される調査	・敷地の傾斜や周辺環境 ・日当たり ・法的規制

【ステップ3】住宅会社との契約

この段階で交わす工事請負契約は、提示された見積もりをもとに結ぶものです。

契約時には、以下の点を丁寧に確認し、不明点があれば問い合わせましょう。

• 見積総額
• 住宅ローンの手続き
• 工期や支払い条件
• 保証内容
• 解約時の違約金　など

後々のトラブルを防ぐためにも念入りに確認することをおすすめします。

【ステップ4】手続き関連

設計プランを決めたのち、建築確認申請書の提出が必要になります。これは、建物を新たに建てる際や大規模な改修をする前に必要な法的手続きです。

この申請書は、建主が地方自治体の建築指導課など関連する部署に提出するもので、建物の用途や構造、規模、設備に関する詳細な情報が含まれています。

提出後には審査があり、基準に適合していると判断された場合のみ、建築の許可がおります。

【ステップ5】引越し

実家に住人がいる場合、建て替え期間中は仮住まいに移動する必要があります。そのため、引越しが避けられません。

選択肢としては、短期間のアパートやマンションを借りたり、親族や友人の家に一時的に住んだりするといいでしょう。

解体や建築工事をする際には、ガスや電気の使用停止手続きを忘れないようにしましょう。水道については工事の都合上、必要とされることが多いため、施工業者と相談する必要があります。

こうした手続きや確認をしっかりと行うことで、スムーズに建て替え作業を進められます。

【ステップ6】家の解体

家の解体では、近隣への配慮が重要です。

工事に伴い騒音や振動、さらにはほこりが発生することがあります。事前に近所の方々に挨拶をし、理解と協力をお願いしましょう。

解体工事にかかる期間は、建物の構造や規模によって異なりますが、一般的な木造2階建ての家では約1～2週間、鉄骨鉄筋コンクリート造の建物では1ヵ月以上かかる場合もあります。

近隣住民との良好な関係を築きながら解体工事を進めることが、スムーズな工事と地域との調和につながります。

【ステップ7】新築工事

住宅の新築工事は、安全と工事の順調な進行を祈る地鎮祭から始まるのが一般的ですが、近年では地鎮祭自体をしないケースも増えています。

工事が進む間は、定期的にスケジュールが見れるので、計画通りに工事が進んでいるかの確認が重要です。こうすることで、予期しない遅延が生じた場合にも速やかに対応できます。

現場見学は工事の進捗を実際に確認できる貴重な機会ですが、安全が最も優先されるべき事項です。

見学を希望する場合は、あらかじめ元請と日時を調整し、安全対策についての指示を受けるようにしましょう。

【ステップ8】引渡し

引き渡しの際には、鍵を受け取るだけでなく、さまざまな重要手続きを済ませる必要があります。

新居への引越し準備を進める一方で、住宅ローンの最終確認や各種登記の完了も欠かせません。

とくに登記手続きは新築時と同様に大切です。

事前にハウスメーカーや工務店の担当者と詳細な打ち合わせを重ね、必要な書類を揃えておくことで、司法書士への依頼がスムーズに進みます。

実家を建て替える際の注意点

実家の建て替えには以下のような注意点があります。

• 予算内に収まるように計画する
• 家の今後を考えて間取りを決める
• 相続税対策になるかチェックしておく
• 再建築不可・セットバックなどの条件確認をしておく
• 住宅ローンにどこまで費用を含めるのかを計画する
• 固定資産税額が増えないタイミングを把握しておく

建て替えを検討している方は、これらのポイントをしっかりと確認しておきましょう。

予算内に収まるように計画する

建て替えにはかなりの費用がかかります。

予算内に収まるよう、しっかりとした計画を立てることが重要ですが、地盤の問題などで、想定以上の費用がかかることもあります。

対策としては、想定以上の予算組みをしておくことです。もしもの費用がかかることを想定しておくと、建て替え時に焦ることは少なくなるでしょう。

また、相見積もりをしっかりとり、相場費用を把握することも重要です。

家の今後を考えて間取りを決める

実家の建て替えをする際は、現在の生活スタイルだけでなく、将来的な使い勝手も考慮しましょう。

例えば、二世帯住宅にするなど、家族構成の変化に柔軟に対応できる間取りを検討するといいかもしれません。

また、今後両親しか住まないのがわかっている場合、リフォームなどで費用を安く済ませるのも一つの方法です。

相続税対策になるかチェックしておく

実家の建て替えをするタイミングによっては、相続税対策になる場合があります。

例えば建て替えをする前に親が亡くなった場合、相続税の計算に建て替え費用が反映されないため、相続税が高くなってしまうことがあります。

現金か不動産の場合、税金は以下のように変わります。

現金の場合	不動産の場合
現金で3000万円を相続	3000万円で建て替え後、評価額が2100万円 の不動産
単純計算で560万円の税金が必要	単純計算で、307万円の税金が必要

現金や預金は全額が相続税の課税対象となりますが、不動産（建物）の評価額は固定資産税評価額に基づき、課税対象となる割合が低くなります。

つまり、建て替えにより課税対象となる資産の額が減少するため、相続税を抑えられるのです。

住宅ローンにどこまで費用を含めるのかを計画する

実家の建て替えにかかる費用のうち、どこまでを住宅ローンに含めるかを事前に検討しましょう。

建物の建築費用のほかにも、解体費用や敷地調査費や各種手続き費用など、さまざまな費用がかかります。

再建築不可・セットバックなどの条件確認をしておく

古い実家の建て替えやリフォームを検討する際には、建築規制による様々な制限について理解することが重要です。

セットバックが必要な場合は、現在の建物面積や敷地面積が縮小する可能性があるため注意が必要です。

建物が防火地域や風致地区に指定されているケースでは、特別な建築基準に従う必要があり、一般的な工事費用以外の追加コストが発生することもあります。

とくに築年数が長い実家の場合、建築当時は適法であっても、法改正により現在の基準に適合しない「既存不適格」となっているケースが多く見られるため注意しましょう。

固定資産税額が増えないタイミングを把握しておく

固定資産税特例を受けるには、毎年1月1日時点で土地に建物があることが条件です。

この日が特例の基準日となるため、解体や新築工事を計画する際は、基準日までに建物が完成するよう調整することが重要です。

解体後すぐに新築工事に取り掛かり、同じ年度内に完了させれば、特例が継続適用され税負担が軽減されます。

工事のタイミングがずれると特例を受けられない可能性があるため、工事業者と綿密にスケジュールを調整しましょう。

実家を建て替える以外の選択肢

実家を建て替える以外の選択肢は以下のとおりです。

• リフォームやリノベーションをする
• 賃貸にしてほかの場所に住む
• 売却して住み替える

リフォームやリノベーションでも老朽化した部分を修繕し、快適な住環境を手に入れられます。

費用面でも建て替えに比べて抑えられるため、予算に余裕がない場合におすすめです。

ただし、リフォームにも限界があるため、将来的に建て替えを検討する必要があります。

次に、賃貸にだすか、売却をして移住するのも1つの選択肢です。実家の建て替えに比べてコストを抑えられる可能性があります。

ただし、実家の思い出の場所を離れることになるため、心情的な抵抗感もあるかもしれません。

>>リノベーションの費用相場はこの記事で紹介

>>リフォーム費用の目安はこちらの記事で紹介

実家を建て替える予算がないときの資金対策

実家の建て替えには多額の費用がかかりますが、予算に余裕がない場合でも、以下のような資金対策を検討できます。

• ローコストの住宅を建てる
• 住宅ローンの活用を検討する
• リフォームも検討する

一つずつ詳しくみてみましょう。

ローコストの住宅を建てる

建て替えにかかる費用が高すぎる場合は、ローコストな住宅を建てといいでしょう。木造住宅やプレハブ、コンテナハウスなどの小型の住宅は、比較的安価に建築できます。

ただし、生活スペースや収納スペースが限られるため、家族構成によっては向かない可能性があります。

>>ローコスト住宅はこの記事で紹介！

住宅ローンの活用を検討する

建て替え工事のための住宅ローンには、建物の解体費用も含めることが可能です。

しかしこの場合、金融機関による審査基準はより厳格になる傾向があります。

また、借入額の増加により月々の返済額も大きくなるため、家計への影響を十分に考慮した計画を立てることが大切となります。

実家の建て替えで使える補助金を活用する

国や自治体が提供する助成金や補助金制度を活用し、建て替え費用を抑えましょう。

旧耐震基準で建てられた建物を現行の耐震基準に適合させる建て替えや、省エネ設計、バリアフリー対応などの工事に対し、国や多くの自治体が資金援助を行っています。

助成金や補助金の金額は、工事内容や自治体ごとに異なるため、詳細は各自治体の窓口で確認しましょう。

住宅ローン控除と併用できるケースもあるため、建築計画の初期段階で制度の適用条件を調査し、計画に組み込むことが重要です。

新築時に使える補助金

実家を建て替える場合、新築時に以下のような補助金が利用できます。

補助金名	対象条件	補助額
ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス補助事業	省エネ性能の高い住宅を新築する場合	最大100万円
子育てエコホーム支援事業 （長期優良住宅の場合）	長期的な耐久性と品質を備えた住宅を新築する場合 ※子育て世帯：18歳未満の子を有する世帯 ※若者夫婦世帯：夫婦のいずれかが39歳以下の世帯	最大100万円

これらの補助金を組み合わせることで、実家の建て替え費用を大幅に抑えられる可能性があります。

解体時に使える補助金

実家の解体費用に対して、自治体によっては補助金が支給される場合があります。

詳しくは各自治体のホームページから、実施されている補助金事業は無いか確認しましょう。

お得に実家の建て替えを行える非課税制度とは？

実家の建て替えを検討する際、注目したいのが「非課税制度」の活用です。

これらの制度を上手に使えれば、建て替えにかかる費用を大幅に抑えられることでしょう。

贈与税の非課税枠を活用する

親から子への住宅取得資金の贈与は、一定の条件を満たせば贈与税がかかりません。

最大1,000万円まで非課税となる「住宅取得等資金贈与税の特例」があるため、実家の建て替えに際しても税負担を抑えられます.

参考元：国税庁-No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

相続時精算課税制度を活用する

相続時精算課税制度を利用すれば、贈与時点で相続税の納税が確定するため、後々の相続税負担を軽減できます。

この制度を活用することで、相続に伴う税負担を予め把握・対策ができます。

特別控除制度を活用する

自己居住用住宅の建て替えの際は、特別控除制度を活用できる場合があります。

一定の条件を満たせば、相続税の課税対象から控除されるため、相続税の負担が軽減されます。 建て替えの際は、ぜひこの制度の活用を検討しましょう。

実家の建て替えの名義変更で何が変わる？

親の実家の建て替えを子が行う際、名義の変更方法によって様々な影響があります。

• 名義を変更して子どもが家を建てる場合
• 名義を変更しないで子どもが家を建てる場合

この2つのパターンで何が変わるかをみてみましょう。

名義を変更して子どもが家を建てる場合

実家の名義を子どもに変更してから建て替えをすることで、税制上のメリットが得られる可能性があります。

例えば、上述の「住宅取得等資金贈与税の特例」を活用できるほか、相続税の計算にも影響があります。

ただし、名義変更に伴う手続きや費用がかかるため、建て替え計画全体の中で検討する必要があります。

名義を変更しないで子どもが家を建てる場合

実家の名義を変更せずに、子どもが建て替えをする場合、名義変更に関する手続きが不要なのでスムーズに建て替えを進められます。

一方で、贈与税の特例や相続税の面でメリットを受けられない可能性があるため、気をつけましょう。

実家の建て替えにあたっては、名義変更の有無によってさまざまな影響があります。自身のニーズや家族の事情を踏まえ、税制面も含めて総合的に検討することが重要です。

建て替え・注文住宅に対応する優良な建設会社を見つけるには？

ここまで説明してきた建て替えは、あくまで一例となっています。

実際に建て替えをするべきなのか、リフォームをするべきなのかを検討するためには、プロに現状を相談し、「プランと費用を見比べる」必要があります。

そのときに大事なのが、複数社に見積もりを依頼し、「比較検討」をするということ！

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一生のうちに建て替えをする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない建て替えをするためにも、建設会社選びは慎重に行いましょう！