住宅の建て替えにかかる登記費用は？

住宅の建て替えで申請する、建物の登記

「登記」とは、土地や物品、ある事がらに関する権利や所有を法的に社会に公示することです。

登記所（法務局）が書類の管理を行っています。

住宅を建て替えする際に必要な登記は、既存建物の解体から新築建物の完成、入居までに4つあります。

「建物減失登記」「建物表題登記」「所有権保存登記」「抵当権設定登記」です。

それぞれについて見ていきましょう。

建物滅失登記（解体建物）

建物減失登記は、住宅を解体した時に行う登記で、住宅登記の抹消を意味するものです。

住宅を解体したら、1カ月以内に登記申請を行わなければなりません。

登記所（法務局）で減失登記が行われると、市町村役場の固定資産税担当課に連絡がいき、解体した住宅の固定資産税の納付が翌年からなくなります。

築年数の古い住宅の場合、稀に登記されていないケースがあります。

この場合は、減失登記を行う必要はありません。

住宅の登記がされているかどうかわからない場合は、まず住宅ローンを借りていたかどうか調べてみましょう。

住宅ローンを借りていれば登記されています。

住宅ローンを借りていなかった場合は、登記所（法務局）で登記がされているか調べることができます。

解体した住宅が登記されていなかった場合は、市町村の固定資産税担当課に解体したことを相談しておきましょう。

建物表題登記

建物表題登記は、登記所（法務局）の不動産登記簿に住宅を初めて登記することをいいます。

新築住宅の外壁や階段・キッチンなどの設備が施工されると登記が申請できるようになります。

表題登記は、登記簿表題部に住宅の所在地・地番・家屋番号・建物の種類・構造・床面積が記載されます。

所有権保存登記

所有権保存登記は、住宅の所有者が誰であるかを社会に主張するために行われるものです。

登記簿の権利部（甲区）に、住宅の所有者、取得した日、どのように（売買・相続など）取得したのかが記載されています。

住宅の所有権保存登記は、住宅が竣工されてから申請します。

住宅ローンを借りる場合、所有権保存登記は必ず行うこととなっています。

抵当権設定登記（住宅ローン等の融資を受ける場合）

住宅を建てる時に住宅ローン等を借りる場合、担保が必要になります。

通常、住宅を建てる本人が所有している土地や新築した住宅が担保となります。

新築住宅が住宅ローンの担保物件となる場合、新築住宅には金融機関によって抵当権がつけられ、この際に行われるのが抵当権設定登記です。

住宅が完成すると、登記所（法務局）に抵当権設定登記を申請します。

抵当権設定登記が行われると、住宅ローンが実行できる状態になります。

抵当権設定登記は、住宅ローンを借りる金融機関担当の司法書士により行われます。

登記申請費用…依頼するとどれくらいかかる？

登記の申請費用は、代理申請を行う土地家屋調査士や司法書士への報酬料と登録免許税がかかりますが、登記の内容や種類によって費用は異なります。

それぞれの費用相場を見てみましょう。

建物滅失登記（解体建物）の登記申請費用

建物減失登記は、土地家屋調査士が代理申請を行い、登録免許税はかかりません。

土地家屋調査士に支払う報酬は、住宅1棟あたり約3～5万円と言われていますが、決まっている標準報酬料などはありません。

複数の土地家屋調査士に見積もりをとって比較してみても良いでしょう。

建物減失登記は登記申請しないと、市町村の固定資産税担当課に建物が解体されたという連絡がいきません。

すると、建物がないのに固定資産税の請求が来るということが起こりるため注意が必要です。

建物表題登記の登記申請費用

建物表題登記は、土地家屋調査士が代理申請を行い、登録免許税はかかりません。

土地家屋調査士に支払う報酬は、100平方メートルほどの木造住宅で1棟あたり約6～10万円が相場だと言われています。

決まっている標準報酬料などはないため、複数の土地家屋調査士に見積もりをとって比較してみても良いでしょう。

建物保存登記

建物保存登記は、司法書士が代理申請を行います。

司法書士への報酬や実費に加えて登録免許税がかります。登録免許税は税金のため必ず課せられ、どこに依頼しても同じ金額です。

所有権保存登記の登録免許税の税額は、登記官認定価格の0.4％です。

（例）登記官認定価格　2,000万円の住宅のケース

• 2,000万円×0.4％＝80,000円

しかし、平成32年3月3日まで軽減税率があり、税率が0.15％となっています。

（例）登記官認定価格　2,000万円の住宅に軽減税率が適用されたケース

• 2,000万円×0.15％＝30,000円

軽減税率を受けるためには、条件を満たす必要があります。

主な条件は、新築1年後以内に登記を行うことと、住宅床面積が50平方メートル以上あることです。

他にも細かい条件があるので注意しましょう。

所有権保存登記と抵当権設定登記は、権利登記として一緒に行うことがほとんどです。

司法書士に支払う報酬の相場は両方合わせて約8～10万円、それに別途必要経費が約2～3万円ほどかかるでしょう。

抵当権設定登記（住宅ローン等の融資を受ける場合）の登記申請費用

抵当権設定登記は、司法書士が代理申請を行います。

司法書士への報酬に加えて登録免許税がかります。

登録免許税は税金のため必ず課せられ、どこに依頼しても同じ金額です。

抵当権設定登記の登録免許税の税額は、登記官認定価格の0.4％です。

（例）登記官認定価格　2,000万円の住宅のケース

• 2,000万円×0.4％＝80,000円

しかし、平成32年3月3日までは軽減税率があり、税率は0.1％となっています。

（例）登記官認定価格　2,000万円の住宅に軽減税率が適用されたケース

• 2,000万円×0.1％＝20,000円

軽減税率を受けるためには条件を満たす必要があります。

主な条件は、新築1年後以内に登記を行うことと、住宅床面積が50平方メートル以上があることです。

他にも細かい条件がありますので注意しましょう。

自分でできる！？登記申請

住宅の登記申請は、自分で行うことができます。

しかし、専門用語が多く、書類の準備に時間がかるなどの理由から、土地家屋調査士や司法書士に依頼することがほとんどです。

自分で登記申請するには、手間と時間がかかりますが、手順通りに書類を準備すれば誰でもできます。

登記申請の手順と注意事項などを見てみましょう。

自分でできる登記は、「建物滅失登記」「建物表題登記」「所有権保存登記」の3つです。

自分で行う登記申請の手順：建物滅失登記

建物滅失登記は、住宅を解体したら1カ月以内に登記所（法務局）に申請しなければなりません。

申請手順

1.登記所（法務局）に行って、住宅が登記されているか確認をする

建物の登記事項証明書を申請して確認します。

この時、土地の地番（注意：住所ではありません）が必要になります。

不明な場合は、公図という地図を登記所（法務局）で申請して確認します。

2.必要な書類を準備する

申請に必要な主な書類は下記のものです。

• 登記申請書（登記所又はインターネットで取得できます）
• 登記申請書の写し（コピー2部）
• 案内図（取り壊した住宅の場所が分かる地図でネット上の地図でも可）
• 住宅の取壊証明書（解体した工事業者が発行するので取り寄せる）
• 解体工事会社の印鑑証明（解体業者からもらう）
• 解体工事会社の会社登記事項証明書（解体業者からもらう）
• 現地写真（解体された後の写真を撮影して、A4の紙に印刷するか貼る）
• 住宅があった場所の土地の地図
• 壊した住宅の各階平面図のコピー

管轄の登記所（法務局）によって必要書類が変わります。

登記所（法務局）に行った時に、確認しておくと良いでしょう。

3.書類をまとめて、登記所に申請に行く

4.訂正事項があれば、訂正をして再度申請する

自分で行う登記申請の手順：建物表題登記

建物表題登記は、住宅を完成後1カ月以内に登記所（法務局）に申請しなければなりません。

申請手順

1.必要な書類の準備をする

主に必要な書類は下記のものです。

• 登記申請書（登記所又はインターネットで取得できる）
• 住宅の図面、各階平面図
• 所有権証明書（建築確認申請書のコピー及び原本（後日返却される））
• 建築確認申請書及び検査済証（必要のない地域もある）
• 建築会社の引渡し証明書（建築会社から発行してもらう）
• 建築会社の印鑑証明書と登記事項証明書
• 住所証明書（住民票）
• 案内図

建物表題登記では、住宅図面、各階平面図の作成が難しいといわれています。

作成する前に、登記所（法務局）で教えてもらい、サンプルをもらっておくと良いでしょう。

また、管轄の登記所（法務局）によって必要書類が変わります。登記所に行った時に、確認してきましょう。

2.書類をまとめて、登記所に申請に行く

3.訂正事項があれば、訂正をして再度申請する

自分で行う登記申請の手順：所有権保存登記

所有権保存登記は、必ずしなければいけないわけではなく所有者の任意です。

しかし、住宅を建て替えるにあたり、住宅ローン等を借りる場合は所有権保存登記が必要になります。

申請手順

1.必要な書類の準備をする

主に必要な書類は下記の通りです。

• 登記申請書
• 住民票
• 印紙（登録免許税の支払いで使用）
• 住宅用家屋証明書（市町村役場の固定資産担当課で申請・発行してもらう）
  住宅用家屋証明証は軽減税率を受けるために必要な書類です。
  市町村役場の固定資産担当課で申請して発行してもらいます。

また、申請する時には下記の書類も必要になります。

• 住宅用家屋証明申請書2部（役場にある）
• 建物表題登記済証
• 表題登記申請書のコピーなど建築年月日がわかるもの
• 建築確認申請書及び確認済証と検査済証

4.書類をまとめて、登記所に申請に行く

5.訂正事項があれば、訂正をして再度申請する

管轄の登記所（法務局）によって必要書類がかわります。

登記所に行った時に確認しておくと良いでしょう。

建て替え・注文住宅に対応する優良な建設会社を見つけるには？

ここまで説明してきた建て替えは、あくまで一例となっています。

実際に建て替えをするべきなのか、リフォームをするべきなのかを検討するためには、プロに現状を相談し、「プランと費用を見比べる」必要があります。

そのときに大事なのが、複数社に見積もりを依頼し、「比較検討」をするということ！

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一生のうちに建て替えをする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない建て替えをするためにも、建設会社選びは慎重に行いましょう！